投资要点
坚守惯用经营模式,提升公司内在价值。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】公司坚守“商业地产+住宅开发”模式,并不断持有核心地段物业,公司认为关键在于成长与价值之间的均衡,短期看,业绩成长性较弱,长期看,更有利于提升公司内在价值。http://www.hibor.com.cn(慧博投研资讯)在住宅开发、物业出租、物业经营三个方面,公司实行分业管理,并利用不同指标对管理层进行考核,以实现细分业务价值最大化。
储备充裕、深耕细作,充分挖掘商业地产价值。公司最新可结算权益建筑面积约690万平方米,从其目前开发速度来看,储备项目非常充足,其中,开发后可持有商业物业面积约148万平方米,公司也将择优持有。分城市看,主要集中于北京(30%)、重庆(27%)、惠州(27%)、天津(12%)、南昌(4%),公司青睐于在熟悉的城市选择合适自身开发的商住综合体,并深耕细作、充分挖掘商业地产价值。
持有物业高盈利能力与升值潜力并存。尽管目前公司业绩主要来源于开发业务,但公司依然认为开发并持有商业地产是其核心业务,未来将不断提高持有型物业资产的比例,预计2011年底持有物业面积将达到60万平方米、物业出租与经营收入将达到10亿元,公司不仅可以获得持有物业的高盈利能力(2010年出租与经营毛利率分别为90%、32%),还可享受物业资产的长期升值潜力。
持有物业价值仍待重估。公司对于出租类自持物业按公允价值进行评估入账,其账面投资性房地产56.9亿元中包含评估增值部分约24.4亿元,增值率达到75%;另外,公司经营类自持物业面积14万平方米按会计原则并不能按公允价值进行重估,但对应于目前的房价来看,我们认为内在价值已被明显低估,而对于公司来说,更倾向于平稳释放持有物业的公允价值。
公司的每股合理价值为10.11元,较目前股价有30%以上的上涨空间,给予“增持”评级。对于公司的估值分为地产开发销售和可持有商业物业两个部分:公司住宅开发权益储备面积约540万平方米,算是中等规模开发商,按照开发类A股龙头公司的PE对其估值,预计2010年公司地产销售收入为55亿元、贡献利润约8亿元、每股EPS为0.26元,对应15倍PE的每股价值为3.96元。另外,分别对出租物业、经营物业、在建商业物业的价值进行重估,重估增值分别为35.6亿元、16.1亿元、34.33亿元,增值额折合约每股2.84元、重估值折合每股7.5元。考虑公司净负债及其他资产后,公司每股合理价值为10.11元。