报告摘要
销售逐渐好转。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】2010 年1-6 月公司销售金额17.3 亿元,仅相当于09 年销售金额43.3 亿的40%,但从三季度以来公司的销售呈逐月好转之势。http://www.hibor.com.cn(慧博投研资讯)我们预计2010 年1-9 月公司销售金额已达到34亿左右,三季度销售金额几乎与上半年相当。
未来销售乐观,预计公司全年销售金额有望实现55 亿元。原因如下:1、未来推盘比较充足,老盘持续在售,11 月-12 月盐城和青岛项目将首次开盘;2、公司项目所在的三线城市成交量有望保持更好的销售局面。随着江浙一二线城市陆续实施限购令,三线城市有望吸引购房者目光;3、江苏南通是公司近期销售的重要战场,而南通周成交量在5-7 月骤降至不足4 月时的10%,比多数一二线城市缩量还要严重,缩量越多意味着未来成交量上升持续的时间将更长,对公司未来销售越有利。
业绩高度锁定。两个角度看:1、三季度末地产业务预收款58.5亿,加上前三季度结算的24 亿地产收入,总计约82 亿,相当于2010-2011 两年地产预测收入81.6 亿的的100.6%。2、若2010年全年销售金额实现55 亿,加之09 年底的预收款51 亿,合计106亿,相当于我们预计2010-2011 两年地产收入81.6 亿的129.9%。
中长期看,拥有土地资源是最大的优势。1、储备多:截至09 年底,公司可供结算面积945 万平米,折合81 平米/万股,远高于行业主流公司30-50 平米/万股的水平。2、盈利高:现有项目平均楼面地价约1200 元/平米,现在的整体销售均价约7100 元/平米,综合毛利率达到44%。3、资源属性很难单纯靠周转替代。简单测算,若保持同样的净利润和ROE,价格上涨10%可以对冲销量下降30%的影响。不应一味强调周转而忽视土地的资源属性。
预计 2010-2011 年EPS 分别为0.75 元、1.05 元,对应PE 分别为14.6 倍、10.4 倍,假定房价涨幅为0%,贴现率为9%,则公司NAV 为13.3 元/股,折价17%,若考虑长期房价上涨因素,资源属性将导致NAV 折让更多。给予2010 年15XPE,目标价15.75元,鉴于公司销售正在逐渐好转,明年业绩高度锁定,而资源属性非常突出,NAV 折让较多,上调公司投资评级至“买入”。