投资要点:
成交面积:8 月:20 个城市环比增22%,一线城市环比增幅大于二线城市;同比降27%,降幅缩小,二线城市降幅小于一线城市。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】一线城市环比增36%,同比降43%,二线城市环比增19%,同比降22%。http://www.hibor.com.cn(慧博投研资讯)一线城市,深、杭、沪、京环比增84%、53%、31%和25%,穗暂缺数据;二线城市,厦门、南京、苏州、无锡、南昌、福州环比增5 成以上,仅长沙、重庆环比降36%和1%。1-8 月累计成交面积:19 个城市同比降29%,其中一线城市降51%,二线城市降21%。深、杭、沪、京分别降65%、57%、50%、和42%;二线城市福州、南京、厦门、苏州的降幅超过五成。
房价:8 月:有成交价格的16 个城市,10 个城市房价环比上涨,6 个城市房价环比下跌,其中涨幅超过5%的有长沙、深圳、大连、北京、沈阳。房价下跌的城市东莞、武汉、厦门、无锡、天津和南昌。1-8 月:09 年房价涨幅小的大连、西安、沈阳房价涨幅超过24%,09 年房价涨幅过快的苏州持续大幅上涨22%;深圳跌幅最大12%,东莞和重庆也出现小幅下跌。房价涨幅过快的北京、杭州、上海经过几个月的调整累计涨幅大幅回落,如北京从1-4 月22%的涨幅缩小至8%。近期市场发展的新特点是,热点城市房价得到控制,部分非热点城市成为热点城市,调控压力依存。
8 月大部分城市房价上涨的原因是:1、“金九银十”销售旺季临近,被压抑几个月的刚需爆发;2、供应高峰尚未到来,新推盘蓄客时间长;3、一线城市市区土地供应近年持续下降市区新盘供应严重不足;4、大连等城市09 年涨幅相对小,受调控影响小,相对的价格洼地成为投资新区域。5、各地没有严格执行调控政策。
9 月份不排除政府继续加强调控,如收紧开发贷和个贷等。过去1 年全国住宅新开工12 亿平米,我们预计将在10 年9-11 月和11 年2 月形成两个供应高峰。此前绝大部分开发商销售业绩不理想,年底前还要支付大量土地款、工程款和银行贷款。
我们维持四季度楼市“价跌量增”是大概率事件的判断,若调控加深、房价出现明显下跌即是“买入”的好时机。首推:万科,并看好4 季度销售增长迅速的招商、保利、环球、滨江、世茂、首开等以及价值明显低估的亿城和泛海等公司。