研究结论
武汉、重庆两地的购房信贷政策与国家政策基调基本一致:”首套”支持,”二套”严格、”三套”及”异地购房”可灵活操作。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】关于购买套数,由于“认房”的实际操作难度大,信贷政策仍以“认贷”为主,且“认贷”仍可以个人为单位,而非严格以家庭为单位。http://www.hibor.com.cn(慧博投研资讯)对于首套房,首付20%-30%,利率介于7-8.5 折;对于二套房,均严格执行首付50%,利率为基准的1.1 倍;对于三套房,多数楼盘仍可办理贷款,但首付要较二套房提高,通常为首付55%-60%,利率1.15-1.2%,而四套房及以上,首付及利率均要再次提高;对于不满一年的外地人购房,操作更为灵活,部分楼盘要求首付及利率比照第二套房执行,部分楼盘按“认贷“结果,最低要求可按首套房执行,而武汉对浙江人在本地购房有明确和严厉的贷款限制。
两地多数楼盘价格松动,重庆更为明显。在武汉调研的9 个楼盘中,8 个为老盘, 1 个为纯新盘。老盘中售价均有一定的优惠措施,其中较前期售价有明显下降的楼盘占比为62%,无明显降价的占比38%;在价格下降的楼盘中,价格降幅在10%以内的占比40%,降幅在10%以上的,占比60%。在重庆调研的9 个楼盘均为老盘,价格发生下降的占比达到100%;而降幅在10%以内的占比44%,降幅在10%以上的占比56%。
从实地调研看,多数楼盘均有看房客。在武汉9 个楼盘中,有8 个楼盘有看房客,看房客户基本是1-3 组;在重庆9 个楼盘中,有8 个楼盘有看房客,看房客户基本是1-5 组。尽管看房人并不算多,但比起政策出台后的5 月还是有所活跃(5 月有很多没有看房客的楼盘)。我们预计,随着政策预期的稳定和房价的回落,楼盘看房客也会随之增多,从而为后期成交提供有利条件。
价格大幅回落之楼盘,销量表现抢眼。从实地调研看,价格有较大幅回落的楼盘,销售均有亮丽的表现。典型案例一:武汉楼盘“万科金域华府“在6 月中旬推出200 多套房源,由于售价较前期下调幅度达17%,同时开发商利用赠送面积等方式,项目售价较可比楼盘价格有15%左右的优惠,因此,截至调研日,销售率达到近90%。典型案例二:重庆楼盘”保利高尔夫“在6 月19 日先后推出472 套房源,由于开盘价格较预期低开近15%,截至调研日,销售率接近90%。其中,在开盘当天推出的206 套,更是在2 个小时内便基本销售完毕。虽然,保利项目受益于重庆两江新区概念,但较低的价格(或者说高性价比)还是主要原因,可以说明这一点的是“属同一区域的绿地翠谷项目销售一般”。