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房地产行业研究报告:银河证券-房地产行业国家统计局1~8月份行业数据跟踪:基本面继续降速,政策维稳预期增强-210916

行业名称: 房地产行业 股票代码: 分享时间:2021-09-16 16:00:28
研报栏目: 行业分析 研报类型: (PDF) 研报作者: 王秋蘅
研报出处: 银河证券 研报页数: 8 页 推荐评级: 推荐
研报大小: 992 KB 分享者: men****ao 我要报错
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【研究报告内容摘要】

  市场处于“基本面底部区域”+“政策底”的组合。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】8月单月,销售金额、销售面积增速分别为-19%、-16%,销售加速下行,接近2010年以来的三个低点。http://www.hibor.com.cn(慧博投研资讯)考虑到:1)房地产贷款集中管理下信贷额度依旧偏紧,需求受到抑制,并且随着个别企业信用风险的暴露,购房者的观望将加重;2)新开工、施工、拿地偏弱,供给不足;3)去年基数较高,销售仍将继续降速。当前市场处于“基本面底部区域”+“政策底”的组合,未来政策博弈的预期将逐渐加强,但“房住不炒”的总基调难以变化,可期待央行层面对于房企信贷和居民按揭贷款的调整。
  土地市场成交依旧冷淡,第二批集中供地将引导溢价率下行。8月单月土地购置面积增速为-14%,较上月下降14pct。由于溢价率高企和融资监管,房企拿地谨慎,土地市场成交冷淡,但第二批土地集中供应迎来规则调整,通过控最高限价、摇号等方式,降低土地溢价率,我们认为未来土地市场在“稳地价”的目标指引下逐步回归理性,下半年房企将迎来不错的拿地窗口,但由于资金环境仍较紧,土地成交的回暖还需等待。
  销售转冷和拿地偏淡将继续影响企业新开工的节奏,竣工修复具备确定性和持续性。8月单月新开工面积增速为-17%,新开工加速下行;竣工面积8月增速达28.4%,竣工还在持续修复,具备确定性和持续性,物业管理行业将持续受益于竣工周期的回归。
  开发投资在偏弱的施工和土地成交的带动下下行。2021年1-8月份全国房地产开发投资完成额同比增长10.9%,较1-7月下降1.8pct。8月单月投资增速为0%,绝对值与去年同期水平持平。偏弱的施工和土地成交将继续带动投资下行,我们维持全年房地产开发投资同比增速在5.5-6.2%的判断。
  房地产资金面预计持续偏紧。8月单月,到位资金增速为-7%,与上月持平。国内贷款、自筹资金分别占比12.6%、30.3%,均处于10年以来的最低水平。在银行贷款额度趋紧、销售热度降温的影响下,房企到位资金增速持续下行。房企目前主要的资金来源为定金及预收款、自筹资金和个人按揭贷款,在销售降速、融资管控的背景下,预计房企资金面将继续偏紧。
  投资建议:行业的主要矛盾是在“高地价、限房价”的环境下不断下行的盈利能力,但在土地政策的不断调整下,房企的利润空间受挤压的局面将得到改善,当前市场处于“基本面底部区域”+“政策底”的组合,未来政策博弈的预期将逐渐加强,市场预期或将迎来修正。目前来看,市场对板块的预期过于悲观,主流房企PE(2021E)均值为4倍,股息率为7.6%,行业估值处于历史最低水平,具备足够的安全边际,“低估值+高股息”的组合凸显性价比。在行业供给侧改革的大环境下,对于优质住宅开发房企是风险也是机遇,我们建议关注优质住宅开发行业龙头股:万科A(000002)、保利地产(600048)、金地集团(600383)、新城控股(601155)、金科股份(000656)。
  风险提示:行业面临销售超预期下行、政策调控不确定性的风险。
  

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