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房地产行业研究报告:高华证券-开发商:土地增值税征管的加强将促使开发商提早降价-100604

行业名称: 房地产行业 股票代码: 分享时间:2010-06-04 11:03:18
研报栏目: 行业分析 研报类型: (PDF) 研报作者: 王逸
研报出处: 高华证券 研报页数:   推荐评级:
研报大小: 242 KB 分享者: fei****hua 我要报错
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【研究报告内容摘要】

最新消息
        国家税务总局在过去两周两次发出通知,要求加强土地增值税的清算和征管工作。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】6  月3  日最新通知的要点如下:(1)  全面加强土地增值税征管工作;各级税务机关要在当地政府支持下,与国土资源、住房建设等有关部门协调配合,进一步加强对土地增值税的清算和征收管理工作。http://www.hibor.com.cn(慧博投研资讯)(2)  科学合理制定预征率,把预征率的调整与房价上涨的情况结合起来:除保障性住房外,东部地区省份预征率不得低于2%,中部和东北地区省份不得低于1.5%,西部地区省份不得低于1%,各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率。(3)  规范核定征收:对难以准确核实应纳税额的开发商,核定征收率原则上不得低于5%;(4)  各地应有针对性地选择3-5  个定价过高、涨幅过快的项目,作为重点清算审核对象,以点带面推动本地区清算工作。各地要在6  月底前将本地区的清算工作计划和重点清算项目名单上报税务总局,税务总局将就各地对重点项目的清算情况进行抽查。此外,国家税务总局在5  月26  日的通知中还公布了土地增值税的清算细则,以堵塞税收征管漏洞。
分析
        据我们研究范围内开发商公布的数据,截至2009  年底,各公司累积已预提但未缴纳的土地增值税负平均占其2009  年底现金余额的22%。加快、从严实施征管工作应会进一步加大开发商(尤其是存在潜在资金缺口的开发商)的现金流压力(参阅2010  年5  月19  日发表的报告“短期受损,长期受益;将恒大地产和万科A  加入强力买入名单”)。
        潜在影响
        我们认为,由此带来的进一步的现金流压力以及2010  年下半年潜在供应的增加将推进开发商降价的过程,从而可能会加快房地产调控政策有所松动的预期。
        我们的首选股是恒大地产(3333.HK)和万科(A)  (000002.SZ),二者均位于我们的强力买入名单。我们给予买入评级的股票还有花样年控股(1777.HK)、万科B(200002.SZ)、保利地产(600048.SS)、金地集团(600383.SS)、雅居乐房产(3383.HK)、宝龙地产(1238.HK)和华润置地(1109.HK)。
        我们建议卖出的股票:深圳控股(0604.HK;强力卖出名单)、IFM(CTC;强力卖出名单)、绿城房产(3900.HK)、华侨城(000069.SZ)、上海复地(2337.HK)和中国国贸(600007.SS)。主要下行风险:政府政策过度收紧,引起宏观经济硬着陆。主要上行风险:房地产销售好于预期。
        

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