报告摘要:
交易所市场
事件:国税总局于5月26日发布了《关于增值税清算有关问题的通知》,明确提出将“进一步做好土地增值税清算工作”,并对土地增值税清算过程中的收入确认、开发费用扣除、拆迁安置等技术问题进行了具体解释。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】
评论:(1)从土地增值税的征收方式来看,该政策的出台对于高毛利的房地产企业最为不利,如果清算严格,对其利润的影响将是最大的。http://www.hibor.com.cn(慧博投研资讯)同时如果实行严格清算,对所有开发商都意味着现金流的大量流出,将对开发商现金流和资金链产生较大负面冲击。
(2)如果该政策严格执行,将必然对房地产企业的信用风险造成严重的负面影响,从短期影响上来看,其中受伤害最重的将是那些现金流受损最严重的企业,也就是土地增值税占账面现金比重最大的企业,我们根据2009年年报对已发行公司债的房地产企业大致估算了这一比重,并做了一个排序,其中09京城建、09富力债、09亿城债和09银基债所受影响最大,08中粮债、08新湖债和09天房债所受影响较小。
(3)从中期影响来看,这一政策的影响将主要取决于政策的执行力度以及它的可持续性,而这将主要取决于各地房价上涨的情况、地方财政的情况、房价走势以及房地产政策对经济的影响。
(4)近期房地产政策陆续出台,对房地产债也从各个方面形成了不同的影响,我们认为由于目前房价下跌的最大阻力来自于房地产企业充裕的现金流,因此在房价普遍下跌之前,房地产企业将面临越来越多,越来越严格的政策压力,这些政策都将对针对其现金流形成压力,进而引起投资者对其信用风险预期的变化,因此短期之内房地产公司债的风险溢价将会出现较为明显的抬升,不过我们认为在房价明显下跌之后,来自于政策方面的压力将逐渐减小,届时房地产公司债的风险溢价将主要取决于届时房地产商的现金流的状况。
投资建议:我们建议交易型投资者短期内适当降低房地产公司债的持有比例,而配置型投资者可以在房价开始下跌之后关注房地产公司债的配置价值。