财务安全底线之内的增长才是有效的增长。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】地产行业的重资产特征决定了利润的增长来自于资产的扩张，但是，只有当负债率处于财务安全底线之内时，资产的扩张才能创造有效的增长，此时企业的最大增速称为极限增速；而当负债率突破财务安全底线时，再高的增长也是无效的增长，因为企业将在低谷冲击中遭遇财务危机，这类企业没有成长价值而只有资产价值。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）  
        最乐观情况下，万科估值22-24倍市盈率。万科的财务安全底线是净借贷资本比<37%，在此区间内，如果2009年的地产繁荣延续5年以上，则万科每股收益的极限增速可达15.0%，考虑股权融资后可提高到17.2%，此时公司的合理市盈率为22-24倍。  
        最保守情况下，万科估值9-10倍市盈率。如果2011年地产市场遭遇深度调整并延续至2012年，则万科低谷期每股收益的增速为-28.6%，此时的合理市盈率为9-10倍。  
        70%冲击概率下，万科的合理估值14倍市盈率。公司半数收益来自于一线城市，10-20%的项目处于有较大上升空间的部分二三线城市，加权平均后，70%的收益可能遭遇市场深度调整的冲击，当前合理市盈率为14倍。  
        产品线高端化延伸后运营效率损失。规模化与高端化的矛盾中，万科的周转率显著下降，利润率改善有限，整体效率损失。