板块调整带来买入机会：本周（2020.09.21-09.25）物管板块整体回调，板块平均跌幅为-9.2%，绿城服务、金融街物业及碧桂园服务一周跌幅分别为-1.5%、-3.6%和-4.5%，板块调整带来买入机会。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】YTD涨幅前三的物管公司分别为永升生活服务、宝龙商业和滨江服务，涨幅分别达到166.7%、157.0%和129.3%。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）
　　依托关联方，业绩增长有保障：本周滨江服务以1402.98万元获得来自滨江集团的54个储藏室及108个停车位的使用权，有望在未来3年内陆续去化，滨江服务的车位及储藏室销售业务收入增长有保障。此外，永升生活服务、雅生活服务上调了2020年物业管理服务框架协议的持续关联交易上限，分别上调至1.85亿元和7.97亿元，主要因关联方业务扩张及受公共卫生事件影响，提供额外消杀清洁服务。
　　股权激励彰显管理层信心：本周时代邻里公告了采纳股权激励计划，预计根据该计划授出的奖励股份总数不超过于采纳日期已发行股份总数的3%。今年以来，绿城服务、奥园健康、新城悦服务、碧桂园服务都做了股权激励计划，激励力度大，覆盖面广，彰显出管理层对公司增长的信心。
　　IPO持续扩容：本周第一服务、卓越商企寻求上市聆讯，合景悠活也计划以分派+全球发售形式上市。禹洲集团、中国恒大、越秀地产物管业务的上市计划也在积极推进中。目前正在申请上市的物管公司还包括世茂服务、金科智慧服务、星盛商业、融创服务、华润万象生活、远洋服务等。
　　港股通增持龙头物管公司：截止本周，绿城服务、中海物业、碧桂园服务、彩生活、雅生活服务、保利物业、永升生活服务、宝龙商业、时代邻里和建业新生活的港股通持股比例分别为10.92%、11.59%、8.03%、4.64%、0.61%、37.55%、3.03%、2.02%、2.07%和1.03%。本周港股通增持保利物业较多（增加0.54%）。
　　物业管理行业将持续享受规模红利：在我们的报告《规模红利，聚焦“纯内需”》中指出物业管理行业在未来3-5年仍然享受4大规模红利：1）房地产行业的集中度提升带动物管行业的集中度提升；2）资产证券化加速了行业的收并购整合；3）当前物管公司加大外拓力度，从住宅物管向多元物业业态拓展；4）物管公司在房地产全价值链上下游拓展增值服务。行业的规模红利仍在持续。
　　高成长高确定性是板块的主旋律：我们认为物业管理行业的行业属性，即存量+增量的发展模式、无重大资本开支、净现金的财务状况、稳定的派息分红，决定了行业的估值下限。而物管公司的管理服务水平，物业的质量以及业绩增长的潜力和确定性决定了估值的上限。截止目前港股物管板块平均估值对应2020/2021年29.7/21.0XPE。物业管理行业受益于4大规模红利，板块正处于从1到N的快速拓展期，而增值服务正经历从0到1的拓荒期。物管公司经营稳健，现金流健康，不受行业周期性波动影响。行业首选永升生活服务、宝龙商业、中海物业、碧桂园服务、绿城服务，推荐关注新城悦服务、时代邻里、雅生活服务、保利物业。
　　风险提示：业务扩张和收购不及预期；物业管理费提价受阻；收缴率不及预期；增值业务拓展不及预期。