要点
我们邀请IFM (CTC,中性) 中国区副董事长兼总裁卢航先生参加了4 月7 日举行的投资者电话会议,探讨近期一线城市二手房市场的走势。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】会议要点:(1) 春节后,一线城市的房地产成交量强劲反弹;二手房成交量大大超过一手房。http://www.hibor.com.cn(慧博投研资讯)IFM称,3 月份二手房市场强劲复苏,北京、上海和深圳的成交量分别环比上升189%、252%和106%,其中北京二手房市场从3 月初开始率先复苏,而上海和深圳则从3 月中旬开始复苏。3 月份以来一手房市场同样强劲复苏,但北京/上海/深圳的二手房成交套数分别达到一手房的2.7/2.4/3.5 倍,创历史新高。IFM 还发现,杭州/成都/青岛的房地产市场也出现了相似的强劲增长势头。此外,IFM 认为,一线城市二手房市场的成交量将维持在较高水平,但可能比去年低15%-20%。(2) 复苏主要受到刚性需求的推动。IFM 认为,此次复苏主要是由刚性需求所推动,而且势头良好,主要体现在:(a) 北京二手房成交套数中有63%为90 平米以下的小户型;北京二手房价格比一手房低20-30%(但上海一手房和二手房价格几乎没有差别); (b) 二手房的按揭贷款条件(不管是首付比例还是按揭利率)不如一手房优惠,首付比例需要达到40%-50%,而且按揭利率可能会更高;(c) 在北京/上海的二手房市场,有50%/30%的购房者以现金全额支付,而未采用按揭贷款的方式。(3) 租金小幅上升;二手房市场的空置率较低。IFM 看到,所有3 个一线城市的住宅租金均小幅上涨,但涨幅仍低于房价的涨幅,表明租金收益率持续萎缩。IFM 还认为,上海和北京住房市场的空置率较低,尤其是挂牌/交易的二手房。(4) 投资者的问题集中在政策前景及其影响上。我们注意到,在问答环节中,投资者的问题主要集中在包括物业税在内的政策方面。IFM 认为开征物业税不会影响中国房地产市场的中长期前景,但认同此举可能会导致市场在短期内波动的观点。然而,鉴于当前宏观经济形势与2008 年明显不同,IFM 认为房价的变化幅度不会像2008 年(房价下跌20%)那样显著。