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中南建设研究报告:东海证券-中南建设-000961-建筑起家,地产为王-100402

股票名称: 中南建设 股票代码: 000961分享时间:2010-04-06 17:34:35
研报栏目: 公司调研 研报类型: (PDF) 研报作者: 桂长元
研报出处: 东海证券 研报页数:   推荐评级: 买入(首次)
研报大小: 203 KB 分享者: lin****ng 我要报错
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【研究报告内容摘要】

          公司本立足江苏、实意欲全国。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】公司1988年起步于建筑施工业务,之后迅速在苏南崛起,现为江苏省最具知名度的地产民营企业之一。http://www.hibor.com.cn(慧博投研资讯)房地产业务立足于沿海省份的二、三、四线共8个城市:南通、海门、镇江、常熟、盐城、青岛、寿光和具备独特资源的海南文昌市。这些地区人口增长稳定、房价相对较低、发展潜力较大,在未来城镇化过程中、城际地铁轻轨建设提速等有利因素驱动下,公司业务将进入高速增长期。     
          建筑业务推陈出新、品牌优势明显,为房地产业务铺平道路。公司下属南通总承包是国家民用建筑施工特级资质企业,在项目进度、质量、成本控制等方面,均处于行业领先水平,为公司在房地产开发中的施工管理奠定了基础。目前,房地产业务项目开发周期与施工周期比行业平均水平低2个月;每平米综合成本较行业平均水平低5%,建安成本低8%。今年1月,海门中南世纪城全预制装配(NPC)技术成果展示隆重举行,这幢全预制楼宇是国内首创。    
          公司费用控制能力优秀,建筑、房地产业务净利率水平均处行业上游。经过20多年的发展,公司已经形成了一套成熟的管理制度、流程、技术和经验,成本费用控制能力优秀。2009年报显示,公司建筑业务毛利率16%,净利润率4.0%,高于行业1.5%-3.0%的区间水平。房地产业务毛利率37.5%,净利率17.5%,在主流地产公司中处上游水平。     
          打包模式拿地,已成业内效仿对象。从2005年开发南通CBD项目开始,公司充分挖掘自身建筑业起家的优势,通过南通CBD项目的成功运作,总结出"公建工程施工+房地产开发"相结合的打包模式获取项目的策略,通过这种模式,一方面建筑总承包承接了一系列有较高利润率的大项目,另一方面房地产获取了大量优质土地。    
          不考虑土地一级开发获取新的资源,现有土地储备权益总建面976万平米,加权楼面地价仅1100元/平米。2009年公司运用"反季"的运作理念,通过招标方式获取了青岛李沧项目和盐城城南新区项目,共为公司增加权益建筑面积442万平米,加权楼面地价1160元/平米。截至日前,公司土储权益总建面达到976万平米,量上跻身一线开发商规模,项目多分布在经济发达的沿海地区,加权楼面地价仅1100元/平米,土地成本优势十分明显。    
          目标价27.5元,首次给予公司"买入"投资评级。2010年计划新开工面积110万平米,同比增幅50%,与万科相若。不考虑一级土地开发对公司的业绩贡献,预计公司10/11/12年主营业务收入分别为79.1亿元、106.6亿元、135.3亿元,净利润分别为9.8亿元、13.7亿元、17.9亿元,可贡献EPS1.26元、1.76元、2.31元,对应PE分别为17X、12X、9X。绝对估值方面,2010年静态NAV22.3元/股,P/NAV为0.99倍。设定目标价27.5元,首次给予公司"买入"评级。

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