三月份楼市小阳春已无可争议,但地产股的行情却相当纠结,行情可谓走走停停。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】
从楼市交易者的类型来看,目前市场当中成交较为积极的主要是三类需求:年轻人的首次置业需求;中年家庭的小房换大房需求;高端家庭的资产配置型需求。http://www.hibor.com.cn(慧博投研资讯)我们认为以上三类需求选择在3 月份较为集中的释放,原因主要是季节性因素以及政策预期改变的因素。
展望二季度,我们认为季节性因素将逐渐减弱,相对而言,政策性因素仍将是二季度最大的不确定性。尽管2009 年是房地产泡沫化的一年,而政策是房地产泡沫的始作俑者。但我们并不认为2010 年的政策将会是使房地产行业去泡沫化的一年,相反,我们判断2010 年的政策将是托住房地产泡沫的一年。
虽然流动性在离我们而去。但并非是以一个急速的姿态。相对2008 年,今年的货币政策和信贷环境都要宽松许多。从体制的角度,维持地价的稳定是最符合地方政府利益的政策。而地价的稳定其实就是房价的稳定。从经济结构调整的角度,需要一个平稳的宏观经济环境。而一个平稳的宏观经济环境离不开一个平稳的房地产行业。
因此,对于2010 年的楼市,我们判断将是回归到相对正常的一年。所谓的正常,是指相对于过去的如坐山车般急涨急跌的三年,2010 年的量、价表现都将比较平稳。我们判断,今年下半年由于受到信贷“3322”的影响,信贷资源在下半年会更紧张;同时2009 年下半年开始猛增的新开工将在2010 年的下半年陆续形成供给,因而供需将趋于平衡,甚至供大于求。
房地产企业的生存环境如我们以上所分析,将会是在一个相对适宜的环境:不同的企业、不同的项目销售速度将有所分化,但行业整体的销售速度将是在一个相对正常的范围。企业的资金和财务状况都相对健康和安全。但是地价还将上涨,是房地产企业不得不面对的一个难题,而这也是使地产股难以获得更高估值的一个重要原因。我们维持年初的判断:2010 年的地产股的投资机会将是跌出来的投资机会,行情将是先破后立。估值将成为地产股行情的天花板,而对政策的纠结将贯穿全年的行情。
维持对地产股标配的建议。我们看好的公司包括:内生型增长的典范:华侨城;估值弹性较大的公司:苏宁环球、滨江集团、中天城投;受益城市更新改造的区域型公司:天健、长城、振业、ST 华控、深圳华强;模式独特的公司:京投银泰。