事件：2020年7月14日，公司发布业绩预告，2020年上半年预计归属于上市公司股东净利润亏损1.45亿-2.89亿，相比去年同期下降193.2%-285.8%。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】
　　业绩最大利空释放，下半年将显著改善，基本面迎来拐点。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）公司预告2020H1业绩中位数为亏损2.17亿，下降240%（同期为盈利1.56亿）。上半年业绩下滑比较大的原因：地产项目结转太少，公司地产开发体量并不大，季度波动性较大，大量项目在四季度结算，而同期分摊的财务费用较高（预计在2-3个亿），我们暂时维持全年业绩（不考虑出售REITs项目）预测不变，如果考虑到上海明江和广州宝湾两个物流园区的股权出售，业绩或将增厚7个亿左右。
　　宝湾物流年末在营规模或达500万方，将持续受益公募REITs推进。2018年9月，公司换股吸收深基地，成功并表宝湾物流。截止2019年末，公司已运营的物流项目337万方，在建待建项目约300万方。2019年物流仓储板块实现收入9.6亿（+28.0%，优质项目平均年租金达400元每平米），物流仓储毛利率为56.0%。公司目标为2020年底运营物流项目达500万方，2020年和2021年预计分别有160万方/150万方在建转在营，2021年物流收入有望显著增长。2020年4月30日证监会和发改委发布《关于推进基础设施领域REITs试点相关工作的通知》，宝湾物流有望借助公募REITs大力改善负债结构，提高开发速度，专注资产运营管理效率提升，打造网络化、滚动化、可持续的资本闭环发展模式。
　　地产销售大幅增长，业务协同优势显现。2019年公司地产销售额79.5亿（+55.9%），增长显著，地产项目布局长三角和大湾区核心城市，去化率较好。2019年末公司未竣工口径土储合计建面144万方，对应总货值约337亿。公司培育的产城综合开发业务与地产开发业务协同效应开始显现。2019年公司拿地建面53.6万方（成都德阳、重庆汽车港和合肥岗集，含商业用地60亩）。
　　盈利预测与投资建议。预计2020-2022年EPS分别为0.20元、0.28元、0.34元，考虑到公司持续受益流动性改善和公募REITs推进，可以突破地产开发的估值约束，我们上调目标价至6.98元，维持“买入”评级不变。
　　风险提示：地产结算或拿地低于预期、公募REITs落地或不及预期等。