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房地产行业研究报告:天风证券-房地产行业土地周报:土地市场分化明显,成交溢价率持续较高-200712

行业名称: 房地产行业 股票代码: 分享时间:2020-07-12 20:06:08
研报栏目: 行业分析 研报类型: (PDF) 研报作者: 陈天诚
研报出处: 天风证券 研报页数: 9 页 推荐评级: 强于大市
研报大小: 916 KB 分享者: 811****81 我要报错
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【研究报告内容摘要】

  土地供应(2020.6.29-2020.7.5):百城土地供应建筑面积累计同比上升17.89%
  本周合计供应310宗地块;其中住宅用地105宗,商服用地56宗,工业用地125宗,其他用地24宗。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】
  本周100城土地供应建筑面积合计3131.76万平方米,环比上升22.17%,同比上升36.49%,累计同比上升17.89%,较前一周上升0.67个百分点。http://www.hibor.com.cn(慧博投研资讯)其中一线、二线、三线城市供应面积分别为238.48、1345.61、1547.66万平方米,环比增速分别为19.25%、37.59%、11.72%;同比增速分别为3920.28%、54.33%、9.25%;累计同比增速分别为58.13%、12.33%、18.63%;较前一周变动6.77、1.3、-0.42个百分点。
  本周100城土地挂牌均价4051元/平方米,环比上升41.3%,同比上升24.84%。其中一线、二线、三线城市挂牌均价分别为10902、4645、2653元/平方米,环比增速分别为5.82%、80.46%、26.57%;同比增速分别为184.42%、10.12%、-4.5%。
  土地成交(2020.6.29-2020.7.5):百城土地成交规划建筑面积累计同比上升12.8%
  本周合计成交366宗地块;其中住宅用地143宗,商服用地93宗,工业用地116宗,其他用地14宗。
  本周100城土地成交规划建筑面积4106.06万平方米,环比下降0.23%,同比上升56.05%,累计同比上升12.8%,较前一周上升1.98个百分点。其中一线、二线、三线城市土地成交规划建筑面积分别为102.31、2329.1、1674.66万平方米,环比增速分别为94.2%、13.7%、-16.87%;同比增速分别为8.46%、59.01%、56.19%;累计同比增速分别为22.66%、5.99%、-42.93%;较前一周变动-0.36、2.98、-59.44个百分点。
  本周100城土地成交均价4367元/平方米,环比上升37.11%,同比上升18.57%。其中一线、二线、三线城市土地成交均价分别为14381、5437、2268元/平方米,环比增速分别为177.25%、43.72%、-10.18%;同比增速分别为114.07%、32.55%、-20.28%。
  本周100城土地成交总价1793.22亿元,环比上升36.78%,同比上升85.01%。其中一线、二线、三线城市土地成交总价分别为147.12、1266.32、379.78亿元,环比增速分别为438.4%、63.4%、-25.35%;同比增速分别为132.17%、110.76%、24.5%。
  投资建议:
  本周房地产市场销售持续修复,一手房销售、二手房销售均同比增长幅度大,市场需求充沛。本周跟踪36大城市一手房合计成交5.08万套,同比增长10.71%,增速较上周提高17.24个百分点,累计同比下降21.59%,较前一周增加1.65个百分点;本周跟踪的11个城市二手房成交合计1.45万套,同比上市15.84%,增速较上周提高15.16个百分点,累计同比下降6.03%,较上周增加2个百分点。按能级看,一线、二线、三线城市一手房销售同比增速分别为14.66%、8.05%、13.68%,累计同比增速分别为-23.12%、-17.67%、-27.41%,较上周分别增加0.85、1.84、1.76个百
  分点;二手房同比增速分别为39.56%、3.78%、9.57%,累计同比增速分别为9.71%、-15.9%、-12.92%,较上周分别变动了4.06、0.97、1.57个百分点。市场需求充足,由于疫情积压的需求充分释放。资金层面,根据克而瑞发布《6月份资本月报》,报告显示,6月95家典型房企的融资总额为1504.8亿元,环比上升66.2%%,同比上升32.6%;截至2020年上半年房企新增债券类融资成本6.35%,较2019年全年下降0.72个百分点,主要在于境外发债占比较于2019年较少,结构性拉低整体融资成本。随着市场流动性保持宽松,各房企融资成本稳定,补货增加,预计短期内仍有望维持当前较强的销售热度。
  下半年伊始,在疫情影响逐渐消退、整体市场基本复苏的背景下,杭州、东莞、宁波三个热点城市相继收紧房地产调控政策。7月2日,杭州市升级了摇号政策,对高层次人才购房实施5年限售,进一步加大新房摇号公开销售对“无房家庭”的倾斜力度。同日,东莞住房和城乡建设局发布《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》,对商品住房销售价格、销售监管等提出明确要求,在加大力度打击捂盘惜售行为的同时,严格规范商品住房认购行为。7月6日,宁波四部门联合出台房地产调控新政,从调整土地竞价规则、扩大限购区域范围、强化金融监管、保障自住住房需求、强化市场销售管理等五个方面提出稳定房地产市场的“十条”新政。
  中报静默期将至,重点关注中期业绩超预期的房企。1)高周转房企上半年竣工端恢复明显,结算金额或有超预期可能,2)17、18年拿地成本控制较好的房企,在结算阶段毛利率或相对维持稳定,3)下半年TOP30房企物管拆分上市热度不减,对母公司估值提振作用明显。短期重点推荐:保利地产、万科A、金地集团、金科股份、城投控股、阳光城、招商积余等;持续建议关注:1)优质地产:保利、万科A、金地集团、招蛇、金科、阳光城、世茂、融创、龙湖集团、旭辉控股、中南建设等;2)物业管理:招商积余、保利物业、碧桂园服务、新城悦、永升生活、雅生活、绿城服务等;3)旧改混改商业:城投控股、大悦城、光大嘉宝、中国国贸。
  风险提示:政策变化不及预期,房屋销售不及预期
  

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