样本房企2019年净经营资产增速创十年新低
　　17家样本房企2019年末的净经营资产平均值为3647亿元，增速平均值为18%，增速降低12pct，创2010年以来的十年新低，同时，从历史上看，龙头房企与中型房企同时出现净经营资产增速回落的年份仅有2011年，2018年和2019年。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】增速回落的直接原因是合作开发的减少。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）
　　自由现金流改善，扩张速度放缓
　　17家样本房企2019年自由现金流平均值为-183亿元，自由现金流回正的有万科、新城控股、阳光城和龙光地产，除龙光地产外均为2015年以来的首次回正，显示样本房企扩张速度放缓。扩张放缓的主要原因是主观扩张意愿的降低，而非客观上的债务限制。
　　经营效率稳定，提升仍有空间
　　17家样本房企2019年ROIC平均值为9.6%，相对上年小幅下降0.2pct，基本保持稳定。各家房企的ROIC在过去十年间并无趋势性变化，波动主要原因在于房企扩张和收缩周期的交替。通过三大途径，我们认为房企ROIC仍有4pct以上的提升空间。
　　杠杆高位回落，负债成本稳定
　　2019年末17家房企平均杠杆率，在过去十年间仅低于2016年末和2018年末，随着规模诉求的降低，杠杆率有望在2020年延续下行。财务杠杆对ROE的贡献率为54%，小幅下降但仍然是房企ROE的首要驱动因素。税前债务成本稳中略升，且与财务杠杆率有比较明显的正相关关系。
　　短期政策放松可期，长期关注价值提升
　　2018和2019两年扩张大幅放缓，削弱了供给驱动的基础，销售延续下行趋势、房企扩张积极性维持低位，将是短期内行业主要特征，下半年政策放松可期。长期视角则建议淡化政策周期，关注ROIC提升、自由现金流改善带来的价值提升机会。
　　投资建议
　　重点看好以下两类房企：一是ROIC改善空间大的房企，推荐金地集团、中南建设、华润置地、荣盛发展、华夏幸福；二是FCFF改善、现金分红比率有望提升的房企，推荐保利地产、中国海外发展