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新城控股研究报告:天风证券-新城控股-601155-负债低现金好,稳规模重质量-200329

股票名称: 新城控股 股票代码: 601155分享时间:2020-03-30 09:04:39
研报栏目: 公司调研 研报类型: (PDF) 研报作者: 陈天诚
研报出处: 天风证券 研报页数: 6 页 推荐评级: 买入
研报大小: 632 KB 分享者: szu****ng 我要报错
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【研究报告内容摘要】

  公告:公司发布2019年年报,公司实现营收858.47亿元,同比增长58.58%,归母净利润126.54亿元,同比增长20.61%,扣非归母净利润99.82亿元,同比增长31.40%,实现EPS5.62元/股,同比增加19.83%。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】
  点评:
  2019年公司实现营收858.47亿元,同比增长58.58%,实现归母净利润126.54亿元,同比增长20.61%,归母扣非净利润99.82亿元,同比增长31.40%。http://www.hibor.com.cn(慧博投研资讯)1)2019年公司毛利率为32.64%,同比下降4.05pct,净利率为15.53%,同比下降7.02pct。公司毛利率的下降主要由于公司结算项目均价下滑,以及对应拿地阶段项目地售比相对较高(2016、2017分别为33.2%、23.3%)。2)费用端保持稳定,三项费用率10.58%,yoy+0.65pct,其中销售费用率为5.09%,yoy+0.90pct,管理费用率为4.45%,yoy+0.26pct,财务费用率为1.04%,yoy+0.51pct。3)2019年公允价值变动净收益26.5亿、资产减值损失-9.4亿,对归母净利润的影响分别为18.8亿、-6.7亿,4)2019年公司归母权益占比同比提升9PCT至94.9%,加大归母结算规模。此外,2019年末公司预收款项达1982.3亿元,业绩锁定度达231%,同比提升12%,为公司2020年结算提供支撑。另外公司2020年计划竣工面积3596.5万方,同比2019年大增94%,预计2020年公司结算规模将大幅提升。
  商业板块扩展迅速、运营良好。公司实现营收858.47亿元,其中物业销售贡献收入803.2亿元,占比93.6%,同比下降0.35个PCT,毛利率31%,同比下降4.5个PCT,物业租金贡献收入40.55亿元,占比4.7%,同比提升0.64个PCT,毛利率67.6%,同比下降0.21个PCT。公司物业出租板块收入主要来自吾悦广场,2019年新开业21座吾悦广场,累计开业数量达到63座,开业面积达590.62万方,yoy51.44%,2019年共实现租金及管理费40.69亿元,yoy92.28%,出租率达99.16%,儿童城、菜场等多项首创业态表现良好。吾悦广场运营良好,与公司物业销售板块协同良好。
  2019年销售稳步增长、结构优化,2020年下调销售目标。销售端来看,公司2019年实现销售金额2708亿元,同比22.48%,超额完成年初2700亿的目标,实现销售面积2432万平,同比34.21%,销售均价11134.91元/平,同比下降8.7%,主要由于公司销售项目中二线、三四线销售均价均有下滑。从销售结构来看,一二线金额比重增加、三四线减少2019年公司一线、二线、三四线销售金额占比分别为7.3%、31.4%、61.3%,同比分别变动1.2、6.3、-7.5个PCT,但从销售均价来看,除一线之外,二三四线均价下滑近10个点,一线、二线、三四线均价分别为4.8、1.1、1万元/平,yoy分别为46%、-10%、-9%,或由于市场影响。受19年拿地放缓及疫情影响,2020年公司销售目标为2500亿元,同比下滑7.7%。2019年公司新开工面积3197.77万平,同比减少35.49%,但超额完成年初计划的157%。对应的,2020年公司计划开工面积1665.08万平,同比下降47.93%。
  新增土储放缓但超过销售面积,在手土储达1.24亿平,足够未来2-3年开发。2019年公司新增土储建面2508.5万平,同比减少47.4%,但从绝对值来看,略超过2019年销售面积。土储结构来看,公司拿地减少三四线,二线占比大幅提升。2019年新增一线、二线、三四线储备面积分别为30.4、836.4、1641.7万平,占比分别为1.2%、33.3%、65.4%,其中一二线面积绝对量、占比同比均明显提升。截至2019年末,公司在全国105个大中型城市合计拥有土地储备1.24亿平方米,足以满足未来2-3年的开发运营所需,其中一、二线城市占公司总土地储备的38.30%,长三角区域三、四线城市占公司总土地储备的36.00%,
  回收资金、缩减投资、大规模偿债、净负债率16%,在手现金充裕。经营性现金流大幅增长,投资支出减少、筹资现金流净额近5年首负。2019年公司经营活动产生的现金流量净额为435.8亿元,同比大幅增长1041.74%,投资性现金流为-90.3亿元,同比减少55%,筹资性现金流净额为-155.2亿元,为近5年来首度净支出,表明公司在过去一年收回大量经营资金,用于投资的资金减少、偿还负债规模增加。2019年末公司在手现金充裕,高达639.4亿元,对短期债务覆盖倍数达2.62,覆盖充分。年末公司资产负债率为86.6%,同比增加2个PCT,扣预资产负债率为76.5%,同比增加0.6个PCT,净负债率为16%,低于行业标杆万科的34.7%。
  分红慷慨,分红比例继续提升。2019年公司拟派发现金红利38.34亿元(含税),分红率28.8%,比2018年继续提升,对应股息率4.4%略有下降(2018年为6.3%)。
  投资建议:2019年公司销售、结算维持高增长,吾悦广场面积大幅增长且运营效率良好,开工、竣工增速较高,拿地有所减少,但公司资金回笼明显,增强了抵御风险的能力,并且维持了高分红比例。2020年公司坚持住宅+商业双轮驱动,基于稳中求进的总基调,追求“多拿地、不拿错地”,实现“以资本回报率为核心,确保规模可持续增长”的目标,计划竣工面积大幅提升,结算规模有望加快,同时基于此我们将公司2020-2021年营收分别由977.12、1271.43亿元调整为1315.43、1908.83亿元,归母净利润分别为161.45、202.96亿元,EPS分别为7.15、8.99元,对应PE分别为4.33X、3.45X倍,维持“买入”评级。风险提示:房屋销售不及预期;房屋价格大幅下跌;投资进度不及预期
  
  

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