内容摘要：
        09  年公司业绩增长稳定，毛利率下降，净利率上升。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】09  年公司实现营业收入488.8  亿元，同比增长19.2%，实现净利润53.3  亿元，同比增长32.1%。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）每股收益为0.48。报告期内，公司房地产业务结算净利率12.25%，较08  年上升1.49  个百分点。毛利率21.99%，较08  年下降6.16%
        公司核心城市营业收入占比减少，重点布局二三线城市。从销售收入分布区域来看，我们发现，核心城市占营业收入和净利润的比重分别达到44.1%和44.5%。与07  年，08  年相比明显下滑。与此同时，公司加大了二三线城市扩张的步伐。公司09  年新增的44  个项目中，约88%分布在二三线城市。重庆、长春成为新获取项目权益面积最大的城市。
        10  计划新开工面积855  万平米，积极回补存货。10  年计划新开工面积855  万平方米，同比增长超过50%。公司积极回补存货，恢复正常供应。
        09  年有374.5  平米待结转面积，待结转金额达到356.5  亿元，锁定10年我们预期业绩的59%，10  年业绩实现有保障。
        财务稳健，应对市场变化游刃有余。截至报告期末，公司持有货币资金230.0  亿元，各类短期借款和一年内到期的长期借款86.3  亿元，短期偿债压力较小。公司净负债率19.7%，安全的财务状况使得公司在10  年能够游刃有余的实施其稳健扩张的发展战略。
        稳健发展锐见未来。万科的战略有着两面性，在项目投资和财务安排上稳健，但在对市场的趋势判断上，在对政策脉搏的把握上，在新产品的研发和创新上却是灵活和大胆的。发展二三线城市，发展绿色住宅产业，城市综合体等都是万科战略思路的体现。
        作为高风险，强周期行业中安全稳健的投资品种，重申“买入”评级。
        前期股价调整已释放行业调控风险，按照10  年EPS0.64，11  年0.83  测算，对应的市盈率为15.01  和11.6  倍，给予万科“买入”评级。