3 月2 日,我们拜访了万科战略投资部并参加了公司09 年业绩发布会,对行业有以下几点观感:
1.开发商有远虑,无近忧。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】低库存、高现金储备以及经历08 年后对市场波动区间的了解,都使得开发商当前较之08 年有更大的信心应对调整。http://www.hibor.com.cn(慧博投研资讯)
2.政策调控环境的复杂性以及供给需求两端暂时的势均力敌,上半年市场可能将处于胶着状态,不同于08 年市场用剧烈波动来完成调整,10 年的市场调整可能是一个用时间换空间的过程,市场的压力可能将在下半年起增加。
◆对2010 年房地产市场的看法-房价趋于稳定,难以大幅降价
万科对2010 年中国的房地产市场走势的大体判断是,下半年新增供应量将较多的释放出来,供求关系将得到改善,房价趋将于稳定。与此同时,经历了07-09 年波澜起伏的市场,购房者的心态也趋于理性。目前宏观经济、政策环境存在不确定性,成交量走势待观察。
下半年如果资金趋紧,需求不旺,不会出现大幅降价的情况。10 年的宏观经济表现肯定比09 年好,目前开发商手头存货不多,现金状况较好,开发商在市场调整过程中也会采取一些流量控制的办法,如以销定产、以销定存货,因此大幅降价的可能性不大,政府也不希望看到房价大起大落。行业资金面趋紧对万科拿地来说可能更为有利。
下半年供应会增加,其中高端住宅的比例会有多增加,但高端住宅需求有限,这部分供应面临的压力更大。
◆今年以来市场情况
年初以来市场成交量下降,有调控、季节、假期等因素,万科持续跟踪所有项目的销售情况,虽然到访量下降了,但观察到转化率在提高。
现在存货还是在比较低的水平,存货去化速度在 4-6 个月,正常情况应该在1 年左右。
◆调控与以往的差异—一个相机抉择的过程,难度系数高,政策尚未出清
到目前为止,政府出台的措施与07 年9 月起到08 年的调控政策对比,有以下特点:
1.调控难度系数高,07 年9 月起的调控,当时处于加息通道中,房价已经高企,库存也较高,调控的目标和手段可以比较单一。但在目前的宏观和行业形势下,政府需要考虑较多的因素。
2.政府的调控水平较以往提高。调控目标清晰--现阶段调控更为关注解决老百姓居住问题。措施有一定的提前量,从去年年底开始微调。没有看到政策大的波动和中途转向。政府本次调控颇为重视市场和政府的边界和职责。
3.调控的灵活度也有所提高。允许地方出台地方的各项规定,符合房地产行业本地化这一行业特征。
4.政策尚未出清。后续政策的不确定性提高。