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新世界研究报告:东兴证券-新世界-600628-获得启明星式外延机遇的世博之星,联合获得163地块事件点评-100209

股票名称: 新世界 股票代码: 600628分享时间:2010-02-11 08:24:34
研报栏目: 公司调研 研报类型: (PDF) 研报作者: 高坤
研报出处: 东兴证券 研报页数:   推荐评级: 推荐
研报大小: 328 KB 分享者: we****w 我要报错
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【研究报告内容摘要】

  观点:  
        1.低成本取得的黄金地段带来黄金安全边际。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】  163  地块位于上海外滩金融集聚带和南京路步行街东端;其四至范围:东至江西中路,南至南京东路,西至河南中路,北至天津路。http://www.hibor.com.cn(慧博投研资讯)用途为商业、办公、金融保险等综合用地。出让面积为1.37093  公顷;容积率4.8,  折合地上建筑面积不超过65,805m2,地下建筑面积约40,000  m2。  新世界此次联手新黄浦股份竞得的163  地块的总价为34.1  亿元,与2  年前苏宁环球曾经的中标价44.04  亿元相比,成交价低了近10  亿元,降幅达到22.6%。按照建筑面积估算,最新的楼板价为5.18  万元/平方米,  远远低于当初的6.69  万元/平方米。但单就5.18  万元/平方米的楼板价而言,已经超过了去年9  月由海航在浦东潍坊滨江一幅商业地块中创下的3.65  万元/平方米的纪录。此次获得该地块后将使公司在原有210  万平方米的南京路物业安全边际的基础上再次加码。
        2.外延扩张可期。  同为黄浦区旗下的"双新"强强联手:一方面主营地产开发的新黄浦为项目开发提供了较强的资金及技术支撑,而新世界也有望借此突破一直以来内涵发展增速缓慢的瓶颈。根据公开资料显示,此次163  地块的商务标和技术标总分为150  分,其中开发业绩35  分、运营能力30  分。开发业绩的评分依据是投标人商办物业开发量、商业物业开发量、商业区商业物业开发经验、地铁站点出入口或通道项目结建经验、近地铁两线(或两线以上)交汇站项目开发经验、绿色商办物业开发经验;而运营能力方面则依据投标人商办物业持有量、商业物业持有量、大型综合百货运营管理经验来评分,这两项能力似乎是为双新量身定做的标准。在联合竞买后,公司将与新黄浦集团共同设立项目公司进行后续开发,将为项目的回报率带来较大想象空间。  

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