年报概述：今日（2010  年2  月10  日）公司发布2009  年报，2009  年公司实现营业收入26.42  亿元，同比增长8.69%；实现利润总额1.24  亿元，同比增长46.34%；实现归属于上市公司股东的净利润9176  万元，同比增长46.35%，归属于上市公司的扣除非经常性损益后的净利润为9507  万元，同比增长85.59%。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】2009  年EPS  为0.33  元（扣除非经常性损益后为0.34  元，非经常性损益主要是因新老楼对接影响租赁客户麦当劳经营而赔偿的710  万元）。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）
        2009  年公司净资产收益率为9.92%，较去年同期的7.30%增加2.62  个百分点；公司09  年归属于上市公司股东的每股净资产为3.45  元，较去年同期的3.17  元增长8.83%。此外，公司每股经营性现金流在报告期为0.92  元，较去年同期增长了50.82%。经营性现金流与净利润的比值为2.79，仍处于相对较高的水平。
        业绩预测和投资建议：  我们认为，对中兴商业的投资逻辑有三点：（1）公司资产质量优良，现经营的中兴商业大厦一、二期项目占据沈阳太原街核心商圈的黄金地段，经过积极的经营结构调整和品牌优化，将逐步发挥成效（即使在三期项目已经有了资本开支的情况下，公司2009  年末的资产负债率也只有33%）；（2）公司将于2010  年9  月底开业的三期项目构成公司年内的重要外延扩张，将在现有7  万平米的百货经营面积基础上，新增5  万平米以上的商业经营面积，且凭借与一、二期项目相连接的协同经营效应（培育期会大大缩短），以及不增加员工成本的费用节约，将能从2011  年开始为公司贡献较大的增量利润；（3）“股权之争”逐步明朗之后（新纪元和银泰均已通过二级市场减持了所持股份），管理层将有更多精力聚焦百货主业经营，预计公司对期间费用将有更好的控制，利润率将从当前的较低水平有较大提升。
        预测公司  2010-11  年EPS  分别为0.439  元和0.702  元，同比增长为33.45%和60.00%，而公司2012  年仍有望随着新增百货面积的成熟和品牌优化、毛利率提升等实现净利润30%左右的增幅。当前股价12.28  元对应10-11  年的PE  分别为27.98  倍和17.49  倍，维持其“增持”的投资评级，六个月目标价为15.36  元（对应10  年35  倍PE）。