投资要点
　　展望2020：增量与存量并举。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】（1）关键词一：回归权益视角。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）未来市场对公司和行业的审视应逐渐回到权益视角，因为权益下的销售和拿地才与业绩相关，操盘能力也越来越被龙头公司看重。（2）关键词二：分化。我们认为在2020年房企和城市都会面临分化。（3）关键词三：赛道切换，主要指房企布局的城市、经营思路两方面。（4）关键词四：多元化的融资能力。我们总结行业主流的融资方式，共四个类型十五种方式。（5）关键词五：物管行业。行业高度分散，成长空间大，具备消费属性。（6）关键词六：持续性收入。持续性收入将成为房地产企业下半场的核心分化点。
　　供应端：开工投资降温、竣工值得期待。（1）新开工：土地溢价率下降反映开发商潜在开工意愿下行，2019年二季度以来拿地溢价率逐渐走低，预计2020年新开工面积同比下降5%。（2）房地产投资：预计全年增长5.3%。2018年到2019年开工强劲，超市场预期，施工环节投资有支撑；单位施工强度和土地购置费预计将稳中略升，我们预计2020年房地产开发投资规模13.69万亿，同比增长5.3%。（3）竣工：我们对2020年竣工数据保持乐观，预计2020年竣工面积同比增长10%。
　　需求端：预计一二线城市温和回升、三四线城市下滑。2019年7月中央政治局会议提出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。”我们认为，展望2020年，不必过分寄希望于调控上整体性的宽松；当前房地产市场量价缓降、预期稳定的格局来之不易。未来房地产行业政策将趋于稳定，政策会视市场情况进行逆周期微调，而“房住不炒”仍然是硬约束。即便要给房地产行业一些空间，更多也会采用因城施策、局部微调的模式，而不是全局性的大开大阖、强刺激的老路。展望2020年，我们判断销售面积下降2.2%、金额上升1.0%。结构上一二线城市会略微回升而三四线城市会有所降温。由于三四线城市占比更高，带动整体销售面积下降。
　　物管行业万亿蓝海，整合空间大，具备消费属性。（1）物管行业空间大，行业规模体量将超万亿规模。（2）行业仍处于高度分散阶段。万科物业收入体量行业第一，按行业规模10000亿元测算，万科物业市占率仅1%，行业前5市占率仅3%左右。（3）行业优势明显：物业是轻资产行业，净资产收益率水平可观；现金流状况好，不依赖外部融资；不受调控政策周期扰动，具备消费属性。
　　投资建议：在当前基本面仍下行、政策面逐渐见底回升的阶段，我们持续看多龙头地产公司和物业板块，核心逻辑在于安全边际充足、业绩确定、股息率高，行业的下行期是龙头房企取得更大的领先优势的战略机遇期。地产板块上，一线龙头推荐万科A、保利地产、金地集团、招商蛇口，二线龙头推荐中南建设、荣盛发展、蓝光发展、华夏幸福，内房股推荐旭辉控股集团、中国金茂、世茂房地产、龙光地产、宝龙地产、合景泰富集团、金地商置、建发国际集团，建议关注融创中国（未覆盖未评级）、龙湖集团（未覆盖未评级）；物业板块推荐绿城服务，建议关注永升生活服务（未覆盖未评级）、蓝光嘉宝服务（未覆盖未评级）、中航善达（未覆盖未评级）。
　　风险提示：行业销售规模大幅下滑；按揭贷款利率大幅上行；房地产政策大幅收紧；房企资金成本大幅上行。