本周观点：本周南京、天津两地局部放松限购，此次放松仅针对局部区域、特定人群，旨在为高学历人才及引进项目的职工提供配套购房政策，且仅涉及首套住房，符合“房住不炒”调控基调，体现“一城一策”调控思路。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】考虑前期上海临港、南京高淳等地放松限购后市场并未出现异动，预计未来其他城市亦可能根据当地市场运行特征，对政策进行精准化微调，实现“稳地价、稳房价、稳预期”目标。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）板块投资方面，市场利率低位盘桓情形下，主流房企低估值、高股息率、业绩增长确定优势逐步显现，已公布预告的中南、蓝光等三季报业绩均呈现高增。建议关注低估值高股息率业绩增长确定的龙头房企如保利、万科，以及布局核心城市群及周边、销售及业绩维持高增的二线龙头如中南、阳光城、荣盛等。
　　行业动态：南京、天津局部放松限购，其他城市或将跟进。
　　楼市动态：1）新房成交上行，市场将趋于稳定。本周新房成交环比升21%，二手房环比升19%。随着多地政策及资金面边际收紧、政治局会议坚持“房住不炒”且提及不将房地产作为短期刺激经济手段，市场整体将趋于稳定。2）库存环比回落，中期或仍将上行。16城取证库存8139万平米，环比降0.1%。资金面持续收紧情形下，加大申请预售及推盘、加快回笼资金为房企最优选择，而调控从紧或进一步改变购房预期，预计中期库存仍将缓慢上行。3）推盘加快，去化率上升。上周重点城市新推房源1万套，环比升38.7%；开盘去化55%，环比升13个百分点。考虑到多地政策边际收紧、政治局会议坚持“房住不炒”、潜在供应规模较大，去化率后续仍将面临压力。4）挂牌整体上行，市场情绪较为谨慎。19城二手房挂牌121万套，环比升0.7%。楼市降温情形下挂牌量持续上升，市场对后市仍较为谨慎。5）土地成交、溢价率回升，整体将趋于平稳。上周百城土地成交2017万平米，环比（9.30-10.6）升592.1%；溢价率4.8%，环比升4.3个百分点；其中昆明成交靠前。随着多地土拍政策及行业资金面从紧，核心城市土地市场将趋于平稳。
　　投融资动态：根据Wind统计，本周（10.14-10.18）房企境内发债81.6亿元、境外发债6.7亿美元，环比升39%、降21.8%。境内外发行利率位于3.18%-13.75%区间，其中万科、滨江集团较前次上行，融信中国、佳源国际较前次持平，绿城较前次下行。2019年为房企偿债高峰期，楼市逐步回归平稳情形下，预计房企融资态度将保持积极。
　　风险提示：1）当前市场整体有所降温，而三四线受制于供应充足、需求萎缩，加上此前未有明显调整，后续量价均将面临较大压力，未来或存在三四线楼市超预期调整带来房企大规模减值及中小房企资金链断裂风险；2）受楼市火爆影响2016年起地价持续上升，而后续各城市限价政策陆续出台，板块未来面临毛利率下滑风险；3）当前行业资金面从紧，而市场整体已有所降温，后续楼市回归平稳过程中若超预期降温，部分偿债压力较大房企或面临资金链断裂风险。