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房地产行业研究报告:天风证券-9月房地产行业统计数据点评:销售竣工如期回升,开工、投资预计将下行,融资边际回暖,看好四季度地产股-191019

行业名称: 房地产行业 股票代码: 分享时间:2019-10-20 16:21:33
研报栏目: 行业分析 研报类型: (PDF) 研报作者: 陈天诚
研报出处: 天风证券 研报页数: 2 页 推荐评级: 强于大市
研报大小: 181 KB 分享者: ooo****40 我要报错
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【研究报告内容摘要】

  事件:统计局发布19年1-9月房地产行业数据,9月单月商品房销售面积17330万方,同比上涨2.9%,增速比上月下降1.7PCT,1-9月累计商品房销售金额119179万方,同比下降0.1%,增速比上月上升0.5PCT;9月商品房销售金额16118亿元,同比上涨9.4%,增速比上月下降0.7PCT,1-9月累计商品房销售金额111491亿元,同比上升7.1%,增速比上月上升0.4PCT;9月房地产开发投资完成额13419亿元,同比上涨10.5%,增速与上月持平,1-9月累计房地产开发投资完成额98008亿元,同比上涨10.5%,增速与上月持平;9月房屋新开工面积20574万方,同比上涨6.7%,增速比上月增加1.8PCT,1-9月累计房屋新开工面积165707万方,同比上涨8.6%,增速比上月下降0.3PCT;9月房屋竣工面积5137.73万方,同比上涨4.8%,增速比上月上升2.0PCT,1-9月累计房屋竣工面积46748万方,同比下降8.57%,增速比上月上升1.4PCT。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】
  9月累计销售增速继续回升,随步入低基数区间,预计四季度销售增速有望稳中有升:单月销售增速在去年5-7月的高基数效应下,8月逐步回升,而去年7月为全年单月增速最高(达到9.9%),之后基数逐渐走低,我们认为:1)二季度地产销售面积、金额增速均有放缓,主要由于去年同期基数较高;2)去年7、8月为18全年单月增速最高,但今年7、8月销售额增速分别达到9.8%、10.1%,尤其从8月多地二线城市首套贷款利率有所上调之后,表现出一定韧性;3)18年4季度,单月销售额增速分别为6.7%、6.3%、8.8%,基数相对较低,而今年四季度在融资紧张的情况下,房企有动力加快去化,因此预计四季度销售增速有望保持稳中有升。http://www.hibor.com.cn(慧博投研资讯)
  开工增速如期继续回落,投资增速韧性强,预计四季度将继续回落,竣工单月继续回正,四季度望继续回升。土地购置大幅回升,或对投资增速产生支撑。1-9月房屋新开工增速8.6%,环比下降0.3PCT,预计房企开工增速或将继续下滑:1)18年5-12月单月开工增速除10月为14.7%,其余均在20%以上,高基数下开工增速或继续下行;2)1-9月累计购置土地面积增速-20.2%,环比1-8月回升5.4个PCT,9月单月拿地面积同比回升16.4个PCT至10.4%,主要由于去年同期基数较低,伴随土地市场溢价率下降,拿地或将边际好转。融资、拿地影响下,预计下半年投资增速继续向下。2019年1-9月份,投资累计同比增长10.5%,增速环比持平。多因素影响下,预计投资增速或将下滑:1)18年四季度单月投资增速均在7%以上,因此预计高基数下将继续下行;2)上半年拿地谨慎,预计影响开工增速继续下滑,拖累投资增速下滑;3)融资层面仍然紧张,虽然边际有所放松,但在宏观宽松下房企仍将有受益空间。1-9月施工面积834201万方,累计同比增长8.7%,回落0.1个PCT。1-9月房屋竣工面积增速-8.5%,环比收窄1.5个PCT,单月增速4.8%,环比继续上升。竣工增速与开工增速剪刀差逐渐缩小,由于竣工面积与新开工面积存在跷跷板效应,随开工增速逐渐下滑,未来竣工就会有修复的过程,开工-施工-竣工传导持续有效。
  到位资金增速回升,国内贷款、销售回款有所放缓。1-9月份,房企到位资金同比增长7.1%,环比提升0.5个PCT,单月增速提升6.7个PCT到10.8%。1-9月国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款分别累计同比增长9.1%、3.5%、11.3%、10.8%,增速环比1-8月变动-0.7、0.4、3、-1个PCT。此前我们判断8月为融资政策最紧张的时候,伴随9月融资环境明显好转,预计优质房企持续受益。随融资政策边际松动,后续土地市场或随之继续边际好转,但结构性分化或将持续,1)三四线城市成交同比下滑明显,开发商对后市悲观,拿地热情不足;2)一二线城市上半年地价较高,影响部分主流房企拿地积极性,随土地市场普遍降温,一二线成交建面或有修复。土地市场分化或加剧。
  投资建议:销售韧性足,开工、投资边际回落,竣工如期回升,融资政策或已见底。9月销售面积累计增速继续回升,预计随后续基数走低,销售增速将持续回升,销售额增速在7、8月高基数基础上仍然保持了10%左右的增速,展现出一定韧性,预计后续也将稳中有升。开工、投资单月增速变动不大,开工累计增速边际变动-0.3个PCT,预计或将继续回落,主要的影响因素1)基数效应:去年9-12月为开工单月高增长区间,增速达到16%以上,投资增速在8%附近;2)上半年的拿地萎缩,或将影响四季度及之后的开工、投资增速,维持全年投资、开工或将继续下滑的判断。竣工增速单月回正,预计随开工下滑将继续回升。融资方面,9月随融资政策边际宽松、及销售回款的明显回升,地产资金面得到缓解,后续优质房企或将继续受益。我们认为,地产销售、开工、投资均表现出一定的韧性,而融资环境边际回暖,由优质房企在流动性宽松的环境中仍将持续受益,前期对估值压制的因素得到释放,据此我们看好优质房企四季度的表现:1)龙头:保利、万科、融创等;2)优质成长:中南建设、阳光城等;3)物业和商业:中航善达、大悦城等;
  风险提示:销售不及预期,政策变化超预期
  

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