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房地产行业研究报告:天风证券-房地产行业9月月报:低能级城市边际向下,百强韧性犹在,重视地产股四季度业绩和估值双升-191015

行业名称: 房地产行业 股票代码: 分享时间:2019-10-16 10:44:41
研报栏目: 行业分析 研报类型: (PDF) 研报作者: 陈天诚
研报出处: 天风证券 研报页数: 20 页 推荐评级: 强于大市
研报大小: 893 KB 分享者: zhu****91 我要报错
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【研究报告内容摘要】

  住房交易市场:9月销售分化明显,一线城市边际转冷,低能级城市边际向下料仍将拖累全国。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】9月我们重点跟踪35所大中城市一手房合计成交23.25万套,环比上升23.42%,同比上升22.39%,累计同比上升11.33%,比上月上升11个PCT,其中一线、二线、三线、四线城市年初至今累计同比增速分别12.63%、21.09%、4.88%、-3.5%,比上月分别变动-5.5、6.5、21.9、-11个PCT。http://www.hibor.com.cn(慧博投研资讯)一线城市中,北京、上海、广州、深圳环比增速分别为-29.24%、0.79%、21.15%、19.72%。样本城市一手房成交面积达2447.07万方,环比上升20.85%,同比上升25.46%,累计同比上升13.96%,比上月上升3.1个PCT,其中一线、二线、三线、四线城市年初至今累计同比增速分别14.86%、23.52%、6.92%、-1.01%,比上月分别变动-6、7、4.3、-10.4个PCT。二手房市场持续低温,一二三线交易量均为负增长,我们跟踪的14个城市二手房成交合4.9万套,环比下降5.63%,同比上升9.02%,累计同比下降4.93%,比上月提升0.8个PCT,其中一线、二线、三线城市累计增速分别-8.45%、-1.35%、-22.55%,分别变动1.1、0.7、1.6个PCT。
  土地交易市场:市场供需双方同比均出现下跌,溢价率继续下探。9月100城土地供应建筑面积合计10057.56万平方米,环比下降29.25%,同比下降32.93%,累计同比增速为-1.07%,比上月变动0.18个百分点。本月100城土地成交建筑面积合计7747.28万平方米,环比上升0.12%,同比下降28.03%,累计同比增速为-2.6%,比上月变动-2.23个百分点。本月100城土地成交楼面均价3571.8元/平方米,溢价率为6.6%、环比上月下降2.05%,其中一线、二线、三线成交溢价率分别为2.8%、6.5%、10.9%,环比上月变动分别为2.1%、-0.1%、-2.7%。本月100城土地成交楼面均价3571.8元/平方米,溢价率为6.6%、环比上月下降2.05%,其中一线、二线、三线成交溢价率分别为2.8%、6.5%、10.9%,环比上月变动分别为2.1%、-0.1%、-2.7%。
  资金层面:个人住房贷款利率,苏州、天津等热点城市贷款利率有所下浮,部分原本利率较高的城市如武汉、南京、长沙等利率有所上调。针对公司方,9月非银贷款大幅缩减,跌幅继续扩大,信用债、海外债单月大幅收缩。本月非因贷款(不含信托融资)473亿元,同比增速为-50%,降幅比上月增速扩大42个PCT,其中信用债、ABS(不含供应链)、海外债单月融资规模分别为411.3亿、59.1亿、3亿,同比增速分别为-40.6%%、-74%、-91%,比上个月分别变动-39、-5、-21个PCT。
  政策层面:自9月11日银保监会领导讲话针对地产融资主要压降违规“输血”,而非此前的总量控制,融资政策底基本确认,融资环境边际回暖;10月起开始执行LPR机制下房贷利率,短期房贷利率保持稳定,长期有望跟随1年期LPR持续下行。北京、上海地改革前后房贷利率基本一致。
  投资建议:九月抢跑情绪浓重下,我们重点关注的城市销量表现有所提升,但从能级来看,一线热度下降,二线、三线稳中有升,而四线城市处于同比负增的阶段,预计低能级城市对全国销量的拖累作用依然明显,全国销量“银十”或仍然以结构分化为主,但在三四线下行带动全行业基本面的总体走弱有助于缓解政策进一步打击压力,政策再度收紧的概率较小,但百强房企销售韧性超预期,高推盘叠加低基数,四季度销售韧性有望继续保持:在融资环境短期难以放松的情况下,一方面加速推盘去化仍为重点,另一方面去年Q4的低基数效仍然十分明显(18年10-12月单月销售额分别为8213亿元、8956亿元、12819亿元,今年9月单月销售额已经超过1万亿)。行业方面,地产政策难以再度收紧,宏观方面,11日中美贸易磋商后,特朗普称美中两国已“非常接近”结束贸易战,或将全方位提升市场风险偏好。随行业竣工回升,我们预计房企下半年业绩有望再超预期,结合宏观流动性宽松、贸易摩擦阶缓解助力板块估值提升,持续推荐:1)龙头:保利、万科、融创等;2)优质成长:中南建设、阳光城、荣盛发展等;3)物业和商业:中航善达、大悦城(受益长期利率下行)、光大嘉宝等;4)持续关注旧改:城投控股等。
  风险提示:房屋价格大幅下滑,百强销售增速不及预期
  

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