投资要点
　　业绩总结：公司] 2019年上半年实现营业收入270.2亿元，同比增长70%；实现核心净利润46.7亿元，同比增长59%，实现归母净利润51.3亿元，同比增长50%。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】
　　业绩大幅增长，盈利能力业内领先。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）2019年上半年，公司收入和利润均有较高幅度增长，收入实现70%的高增长，未计入投资物业及公允价值变动损益的核心净利润实现50%的高增长。盈利能力方面，公司毛利率和核心净利率分别为34.8%和17.3%，分别同比持平，盈利能力业内领先。
　　销售高增长后实现稳健增长，完成年度目标无虞。2019年1-6月公司合约销售额为453.1亿元，同比增长27.7%，完成了全年850亿元目标销售额的53.3%，合约销售面积为339.2万方，同比大幅增长85.9%。2019年公司推盘量约为1500亿元，大湾区其他城市及南宁区域推盘占比较上年有所提升，主要推盘城市在深圳、惠州、东莞、佛山、肇庆、珠海、中山及南宁等。截止19年上半年末，公司净负债率为65.4%，同比降低了2.5个百分点，上半年平均借贷成本仅为6.1%，与18年末持平，总体上负债率和融资成本自2016年以来均处于稳定可控。
　　公司前瞻布局深耕大湾区，城市更新为业绩增长新引擎。拿地方面，2019年1-6月公司新增货值1330亿元，其中通过招拍挂新增478亿元，对应计容建面416.6万方，权益占比81%，权益地价约为213.8亿元，楼面均价约为6313元/平方米。通过城市更新新增货值852亿元，其中珠海、东莞、广州占比分别为33%、29%和14%，预计城市更新业务每年将贡献公司核心盈利的10-20%，将成为公司业绩新引擎。截至2019年上半年末，公司总土储货值约为7520亿元，其中超过80%的土储位于大湾区，大湾区总货值约为6111亿元。同时，近日《中共中央国务院关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》发布，目标把深圳建成具有全球影响力并具备竞争力、创新力、影响力卓著的全球标杆城市，而截止19年上半年末，公司在深圳土储货值为1803亿元，呼应粤港澳大湾区及深圳的特有发展机遇，公司拥有充足优质的城市更新土储，在“区域深耕+城市更新”双轮驱动下公司或将持续受益深圳经济发展和政策红利。
　　盈利预测与评级：预计公司19/20/21年EPS分别为人民币1.99/2.60/3.24元，对应的动态市盈率为5.0/3.8/3.1倍。我们给予公司2019年7倍PE估值，对应目标价15.31港元，维持“买入”评级。
　　风险提示：销售或不及预期，粤港澳大湾区落地不及预期风险。