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万科A研究报告:天风证券-万科A-000002-结算业绩超预期,物业收入高增长-190821

股票名称: 万科A 股票代码: 000002分享时间:2019-08-21 13:36:29
研报栏目: 公司调研 研报类型: (PDF) 研报作者: 陈天诚
研报出处: 天风证券 研报页数: 3 页 推荐评级: 买入
研报大小: 707 KB 分享者: tss****20 我要报错
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【研究报告内容摘要】

  事件:公司公布2019中期业绩,实现营收1393.20亿元,同比增长31.47%;归属于上市公司股东的净利润118.42亿元,增长29.79%;超出市场预期。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】实现销售面积2150.1万方,销售金额3340亿元,同比分别上升5.6%和9.6%。http://www.hibor.com.cn(慧博投研资讯)
  结算收入超预期增长、结算毛利率略有提升:1)结算面积提升21%:公司上半年结算面积846.3万方,同比上升20.7%;实现结算收入1329.9亿元,同比上升32.2%;2)结算均价提升9.5%:房地产业务的结算均价为15715元/平方米,同比增长9.52%。3)结算毛利率提升1pct:结算毛利率为28.3%,较2018年同期提高1.0个百分点。
  开工下降竣工提升、全年竣工计划维持不变:公司上半年新开工面积1953万方,同比下降15.9%,占全年开工计划的54.1%(2018年上半年:65.5%),开工比去年放缓;实现竣工面积1060万方,同比增长15.6%,占全年竣工计划的34.5%(2018年上半年:34.9%),竣工速度基本和去年一致,预计全年竣工面积将与年初计划(3077万方)基本持平,预计增长12%。
  审慎投资储备合理、已售未结资源丰富:1)总土储略增7.27%:公司上半年新增项目54个、总建筑面积1372.8万房,权益面积941.8万平方米,权益比例比例为68.6%,土储均价为6900元/平方米,88.4%位于一二线城市。截止中报,公司总土储面积1.534亿平米,同比增长7.27%。2)已售未结同比增长17%:已售未结算面积4403.7万平方米,已售未结金额约6215.5亿元,较上年末分别增长18.7%和17.1%。
  净负债率略有提升、外币负债比重较高:1)净负债率35.04%:公司中报有息负债金额2253.2亿元,净负债率35.05%,比去年同期的32.7%略有提升;2)负债结构健康、关注外币负债:公司长期负债占比为70.4%,境外负债占比35.2%,境外负债由于上半年人民币略有升值产生了3.1汇兑收益,但近期人民币略有贬值,境外负债有汇兑受损可能。
  物业收入持续高增长、多元化业务稳步推进:1)物业收入同比增27%、占比略有提升:万科物业实现营业收入52.8亿元,同比增长27.1%,占公司整体营收3.79%,比年初的3.29%提升0.5pct,公司在管物业面积约5.6亿平米;2)商管面积保持稳定:管理商业项目总建筑面积超过1350万平方米,与去年基本持平,扩张速度放缓,其中,印力集团管理商业项目110个,管理面积915万平方米,已开业面积为643万平方米(90%为购物中心)。
  投资建议:受益于结算面积和结算毛利的提升,公司收入和利润增长超出预期,净负债率略有提升但仍处于极低水平,外币负债占比较高需注意汇兑风险;多元化业务持续推进,尤其物业收入持续高增长,内含价值被明显低估,鉴于公司竣工计划并未明显改变且开工明显下滑,我们维持全年销售额6550亿元的预测,维持公司19-21年EPS分别为3.51、4.08、4.71元,对应当前股价PE为7.75X/6.66X、5.77X,维持“买入”评级,作为行业龙头给予10倍PE,19年目标价35.1元。
  风险提示:政策变化不及预期,房屋销售大幅下滑,汇兑损失超预期
  

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