业绩总结：公司发布2019半年报，报告期内实现营业收入387.3亿（+10.7%），实现归属于上市公司股东净利润84.8亿（+22.4%），ROE为21.3%，同比增加4.8个百分点。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】
　　业绩符合预期，预收账款有一定锁定性。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）报告期环北京以外区域收入同比增长96.5%达到148亿，带动了公司整体收入实现两位数增长。业绩增速明显超过收入增速的原因有1）产业新城业务结算占比提升，公司整体的销售毛利率从去年同期的45.7%上升到48.7%，带动净利率提升至22.2%；2）管理费用同比下降了17.1%；3）资产减值损失大幅改善，从去年同期的损失5.7亿到本报告期的损失冲回0.2亿。截止到2019年上半年末，公司预收账款达到1403亿。一定程度上锁定未来业绩。平安进驻时大股东承诺2019-2020年公司实现归母净利润不低于145亿和180亿，上半年业绩完成率近60%，全年业绩确定性强。
　　销售回款率显著回升、环京以外区域销售占比过半。上半年公司实现销售额645.3亿，同比虽然下滑19.8%，但销售回款率从去年同期的46%大幅提升至本报告期的62%。而且从销售结构来看，环北京以外区域的销售额为375.6亿，同比增长了16.8%（高于行业平均增速），占公司整体销售额比例从去年同期的39.9%大幅提升至于58.2%，结构性变化表现惊喜。产业发展服务方面，报告期新增签约投资额1051.5亿（+8.9%），环北京以外区域占比89.3%达到939.3亿（+20.2%），产业服务收入口径环京以外区域占比73.9%达到87.7亿（+96%）。
　　拿地略超预期，融资持续向好。公司坚持都市圈聚焦战略，打造“3+3+X”格局，重点布局10个都市圈。报告期内公司拿地金额同比增长69%，获取土地面积同比增长66%（已达到2018年面积的95%），从结构上看，新获取土地中68%位于环京以外区域（特别是长三角和环郑州区域），下半年公司拿地预算200亿，相比上半年大幅增长。报告期末公司总体土地储备计容建面6557万平米，其中在建2845万方，为公司明年的销售增长奠定基础。报告期公司新增融资632.6亿，期末公司货币现金551.9亿，安全性进一步提升。
　　盈利预测与评级。预计公司2019-2021年EPS分别为4.98元、6.74元、8.93元。考虑公司的商业地产板块有所突破，给予公司2019年8倍估值，对应目标价39.86元，维持“买入”评级。
　　风险提示：销售及园区结算回款低于预期、商业地产拓展缓慢等。