观点摘要
　　融资收紧的效力将在自筹资金、银行贷款等方面逐步显现
　　房贷利率正式进入反弹阶段，按揭贷款可能缩量
　　房地产成交延续下行走势，土地市场交易相对低迷
　　开发投资增速缓慢下行，施工较快支撑投资保持韧劲
　　正文
　　融资收紧的效力正逐步显现。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】1-7月份，房地产开发企业到位资金9.98万亿元，同比增长7.0%，增速比1-6月份回落0.2个百分点，目前为止仍好于去年。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）7月份的数据反映了6月以来银保监会和发改委监管收紧的效果，体现在房地产信托、债券等房企自筹渠道的资金来源减少，1-7月自筹资金累计增速2.8%，较上期下降1.9个百分点。
　　但7月份的数据还未反映出月底两个重要会议的效应，国内银行贷款和个人按揭贷款累计增速分别为9.5%和11.3%，较上期还均有加快。定金及预收款累计增长9.6%，随着当期成交数据的好转增速也有所提升。7月底召开的政治局会议首提“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，央行座谈会“点名”房地产行业占用的信贷资源较多，将对后续市场表现及相关融资发挥效力。
　　接下来，商业银行将加强对房地产贷款投放和资金流向的把关，特别是拿地相关融资的跟踪排查。由于开发贷款长期受名单制及限额管控，增长波动幅度不会太剧烈，而个人按揭贷款受到的影响可能相对较大。
　　客观上，下半年银行受信贷额度限制，相对于上半年的房贷放款数量及效率会呈现季节性下降，政策面的收紧则可能进一步强化信贷缩量现象。近期多个二线城市房贷利率出现不同比例的上浮，苏州、长沙等地还上调了不止一次，部分银行甚至暂停受理房贷业务。7月份全国首套房和二套房贷款的平均利率分别为5.44%和5.76%，房贷利率正式进入反弹阶段，按揭贷款增速相应下降。
　　从需求方影响来看，政策收紧将削弱置业意向者的入市动力，减缓市场成交。1-7月份，商品房销售面积8.9亿平方米，同比下降1.3%，降幅收窄0.5个百分点；商品房销售额8.3万亿元，增长6.2%，增速加快0.6个百分点。7月市场成交情况看似有所好转，却与6月房企冲业绩及备案延期有一定的关系。融资及其他调控政策收紧将增加市场观望情绪，使本来仍处于增速回落中的市场成交继续下行走势。
　　房价仍是重要的监管决策依据。7月以来，苏州、西安等多个城市升级调控措施，也出现了开封松绑“一日游”的典型案例，都表明调控不放松的信号。7月70个大中城市中，一线城市新房价格环比上涨0.3%，涨幅扩大，源于北京和广州的上涨；二线、三线城市新房价格环比均上涨0.7%，与上月相比涨幅分别为回落和持平。同比方面，各线城市新房价格涨幅均较上月有所回落。对其中房价上涨较快的城市将可能采取进一步收紧措施。
　　从供给方影响来看，房企融资压力加大，拿地行为将更为谨慎。1-7月份，房地产开发企业土地购置面积9761万平方米，同比下降29.4%，降幅再一次扩大；土地成交价款4795亿元，下降27.6%，降幅与上月持平。后续几个月土地市场交易可能相对低迷。
　　房地产投资增速从高位缓慢下行。1-7月份，全国房地产开发投资7.3万亿元，同比增长10.6%，增速比1-6月份回落0.3个百分点。如上期报告所述，今年开发投资是“施工拉动型”，融资收紧和地市低迷将不免对开发投资造成负向影响，但目前房屋施工仍然较快。1-7月份累计施工面积7.9亿平方米，同比增长9.0%，增速比1-6月份加快0.2个百分点，支撑投资保持韧劲。房地产投资在固定资产投资中的比重也还在提升。
　　总体而言，融资等政策收紧对房地产行业的短期影响为负面。但调控的目的是“稳”不是“狠”，针对房地产市场和土地市场的局部过热，调控政策起到的作用将是“降温”而不是“打压”。