导读:
房地产是周期之母,事关国计民生。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】住房制度则是一国之重器。http://www.hibor.com.cn(慧博投研资讯)有因必有果,有什么样的政策和制度,就有什么样的房地产市场运行结果,住房制度是深植于一国房地产市场的基因密码。
纵观 70 年中国住房制度变迁与房地产市场演变,每个历史阶段的房地产市场问题,很大程度上都跟我国基本住房制度有关。促进市场平稳健康发展,根本上取决于住房制度改革和长效机制建设。
中国住房制度形成于1949-2019年的一系列改革。从解放之初的福利公房,到改革开放后的提租改革,从 1994 年出售公房,到 1998 年商品房改革。70 年制度变迁,是每一个追求美好生活的中国人共同创造的辉煌历史,也是发挥中央、地方两个积极性,不断的摸着石头过河,以政策激活市场、以市场积累经验、以政策总结教训的过程。
中国,一个 14 亿人口的大国,占世界 18.8%的人口,在 1949 年解放之初,人均居住面积仅 4.5 平米,到如今城镇人均住宅建筑面积超 30 平,市场的力量创造着奇迹,因为房改,充分调动了每个社会成员的积极性,充分相信每个人都对改善住房条件有持久的动力,蕴含其中的改革哲学,奠定着成功的基石。
新时代,新思路,新住房制度。
住房制度的要义就是解决住房问题,维持平稳发展的房地产市场。
当前,城镇化率仅 59.6%,住房自有率 79.2%,经济发展水平从 1998 年房改时的人均 GDP6860 元、经济总量世界第八,到 2018 年人均 GDP64644 元、世界第二大经济体。对住房制度的认识,当随着发展阶段而逐渐深化。
摘要:
·什么是好的房地产市场?
综观全球,各经济体房地产市场表现各异,有的实现了房价近半个世纪的稳定;有的经历过 60 年不衰的房地产大牛市的巅峰繁荣,却引爆了全球金融危机,进而黯然落幕;有的历经两次房地产危机,痛苦地度过了“失去的二十年”。一个好的房地产市场,理应做到住房供求平衡、房价长期稳定、居住质量高。
·我国有着怎样的房地产市场?
单一指标无法准确描述一个住房市场的真实状况,因此我们试图用“量、价、质”等维度来刻画。其中,“量”对应着供给风险,包括套户比等指标;“价”对应着价格风险,包含房价增速、房价收入比等指标;“质”是指住房质量,用人均居住面积、住房成套率等指标来衡量。
从“量”上看,供需较为均衡,2017 年城镇住房套户比 1.07,从国际看,当前美国、日本、德国和英国分别为 1.15、1.16、1.02 和 1.03,中国城镇住房套户比尚低于 1.1,既解决了住房短缺问题,又不存在明显过剩。从“价”上看,房价绝对涨幅高,相对涨幅低。1998-2018 年中国名义房价上涨 4 倍,年均涨 8%,高于美国、日本、英国等主要发达经济体,但同期城镇居民人均可支配收入上涨 6 倍,名义房价涨幅/人均收入涨幅仅为0.6,低于 OECD 平均值 1.1。2018 年全国房价收入比 7.3,为 1998 年以来最低 25%分位,尚处于较安全的水平。从“质”上看,整体居住水平较好,2016 年城镇人均住房建筑面积为 36.6 平/人,折算成人均居住面积为 29.3平/人,已达到部分发达经济体的水平,如香港、日本、新加坡人均居住面积分别为 16.0、22.3、27.6 平方米;住房设施方面,估算 2015 年城镇住房成套率(同时拥有独立厨房和卫生间的住房占比)达 85.7%,相比 2000年 68.0%明显提升,但相比发达经济体接近 1 的水平还有改善空间。
·二十年房地产周期回顾
中国房地产经历了二十年长景气周期,由城镇化和经济增长驱动。
1998-2018 年,中国城镇化率从 33.4%上升至 59.6%,年均提升 1.3 个百分点;同期,中国城镇人均可支配收入年均增长 11%,居民住房购买力大幅提升。由城镇化和经济增长驱动,中国房价经历了二十年趋势性、大幅度上涨。1998-2018 年,商品住宅均价从 1740 元/平方米上涨至 8544 元/平方米,累计上涨 4 倍,年均上涨 8%。涨幅高于多数发达国家,如英国、美国、德国、日本同期分别上涨 2.2、1.3、0.4、-0.3 倍,年均上涨 6%、4%、2%、-2%。
二十年长景气周期中包含六轮小周期。
中国房地产市场维持上行趋势的同时,经历了 6 轮小周期波动,平均每轮历时 3 年,周期峰值(以商品房销售额同比、商品住宅销售均价同比为指标)依次为 2003、2005、2007、2010、2013 和 2016 年。小周期上行阶段房价上涨 8%至 54%,下行阶段房价增速-4%至 15%,每轮小周期结束房价累计增速-2%至 54%。伴随房地产小周期波动,中国共出台 6 轮房地产调控政策,其中 2 轮刺激,包括 2008-2009 年、2014-2016 年 9 月;4 轮收紧,包括 2002-2004 年、2005-2007 年、2010-2013 年、2016 年 9 月至今。
风险提示:政策推动不及预期等