概要。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】根据国家统计局数字,受经济前景不明朗因素及贷款利率上升影响,中国房地产市场在今年二季度开始降温。http://www.hibor.com.cn(慧博投研资讯)我们预计 2019 年中国房地产市场的销售额及销售面积将分别下降5%及10%。我们偏好中型开发商,首选中海宏洋(81 HK,买入)、世茂(813 HK,买入)和雅居乐(3383 HK,买入)。
房地产销售增长放缓。国家统计局公布了 2019 年上半年中国房地产的市场数据。全国物业销售额同比增长 5.6%(对比今年首五个月的 6.1%)至 7.07 万亿元人民币,销量则同比下降 1.8%(对比今年首五个月的-1.6%)至 7.58 亿平。一方面,经济增长从今年首季度的 6.4%回落至二季的 6.2%。中美贸易争端亦削弱了投资者的信心。另一方面,银行在二季度透过加息收紧抵押贷款。我们认为政府将在下半年进一步推行针对房地产紧缩措施,以压抑房地产市场。我们维持 2019 年房地产销售额及建筑面积跌幅 5%和 10%的预测。
土地销售下跌将拖低新开工面积增长。大多数主要开发商对土地市场持谨慎态度。土地销售面积和金额在今年上半年分别下跌 27.5%至 8,035 万平及 27.6%至 3,811 亿元人民币。另一方面,新开工面积比率在 2019 上半年稳定增长10.1%至 10.55 亿平,抵销了截至 2019 年 6 月连续 28 个月的库存跌幅(下降至 5.02 亿平),更是自 2013 年 12 月以来的最低水平。土地销售增长自 2019年初以来开始回落,由于大多数开发商在收购土地六至九个月后开始施工,我们预计新开工面积将同样在 2019 年四季度放缓。
稳定房价为目标。根据国家统计局的房地产销售数据,今年上半年的合同销售平均售价同比增长 7.5%至每平 9,329 元人民币。国家统计局透露,一手物业在一、二线城市的平均售价分别同比上升 4.4%和 11.4%。由于房地产价格升幅高于政府预期,我们认为政府将在下半年维持紧缩措施,以控制房地产价格。我们预计 2019 年合同销售平均价格将上升 5.6%至每平 9,222 元人民币。
预计中型开发商增长较快。在销售增长方面,三大开发商的表现未如理想。因此,中型开发商从中吸纳了更多市场份额。中骏集团控股(1966 HK,买入)及世茂在上半年录得 78%和 39%的合同销售增长。至于达成率方面,截至2019 年 6 月,雅居乐、中国海外发展(688 HK,持有)、中骏集团控股及龙光(3380 HK,持有)已完成全年销售目标 50%以上。因此,我们的首选为中海宏洋、世茂和雅居乐。