■  继我们昨天讨论过美国降息与香港公用股表现之间的关系后，我们今天发表这份后续报告作进一步讨论。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】
        ■  在过去五个降息周期中，上市历史较长的收租股至少在降息周期早段有良好表现。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）
        ■  从股息率与  10  年期美国国债收益率之间的利差来看，领展（0823.HK）、置富产业信托（0778.HK）和阳光房地产基金（0435.HK）似乎不算很吸引。
        ■  总体而言，从利差角度看，收租股似乎较房地产信托具吸引力。
        ■  如果“社会问题”长时间未得到解决，或会影响租金收入，这是为潜在风险之一。
        收租股和房地产信托均享有强劲港元现金流
        在昨天发表的报告，我们重点讨论了美国降息与香港公用股股息率之间的关系。今天我们将讨论重点放在收租股和房地产信托，这是考虑到它们也享有稳定港元现金流，这让它们有较可靠的股息率。
        在过去降息周期的早段，收租股普遍有良好表现
        希慎发展（0014.HK）及鹰君（0041.HK）均是上市历史悠久的大型收租股。我们审视了它们在美国过去五轮主要降息周期的股价表现。有趣的是，在过去五个降息周期（1989  年、1995  年、1998  年、2001  年和  2007  年）中，它们至少于周期早段有良好表现（图  1  和图  2）。在个别降息周期的后段，由于总体股市大跌（例如  2001  年和  2008  年），收租股股价亦受累下跌。
        房地产信托估值并不十分吸引
        年初至今，主要房地产信托均表现良好。例如，领展及冠君产业信托在年初至今录得约  24％回报（包括基金单位分派），明显优于恒指（约  13％）。就动态股息率与  10  年期美国国债收益率之间的利差计算，领汇、置富产业信托和阳光房地产基金的利差分别较  5  年平均值低71  个基点、52  个基点和  65  个基点。即使估算  10  年期美国国债收益率有逾  70  个基点潜在下跌空间（详情请参阅我们昨天的讨论），这些房地产信托的利差仍只为投资者带来很少缓冲。相对而言，冠君产业信托的估值较合理，其利差仅较  5  年平均值低  37  个基点（图  3-6）。
        收租股有机会补涨
        目前，希慎发展和鹰君的利差仍高于各自的  5  年平均值（图  7  和图  8），两只股份均较房地产信托吸引。此外，综观它们过去  30  年的悠久上市历史，在每次降息周期的早段，它们普遍有良好股价表现。
        “社会问题”是为潜在风险
        上周日新城市广场的暴力事件或不是一次性事件。如果“社会问题”仍未得到解决，我们不排除其他大型购物中心也有潜在风险。这将不可避免地影响人流量，最终导致租金收入下降。