事件：统计局发布  19  年  1-6  月房地产行业数据，1-6  月份，投资同比名义增长  10.9%，增速较1-5  月下降  0.3  个百分点，比去年同期提高  1.2  个百分点；1-6  月销售面积同比-1.8%，比  1-5月的-1.6%下降了  0.2  个  PCT，增速同比去年同期  1-6  月的  3.3%下跌  5.1  个  PCT；1-6  月商品房销售额同比增加  5.6%，比  1-5  月下降了  0.5  个  PCT，去年同期销售额增速  13.2%下滑  7.6  个  PCT。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】
        6  月单月销售面积难改负增长，累计增速继续回落，预计  7  月或将明显下行，底部大概率在Q3  出现。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）  1-6  月销售面积同比增速-1.8%，比  1-5  月的-1.6%下降了  0.2  个  PCT，单月同比增速-2.2%，环比较  5  月增加  3.3  个百分点。1）一季度在对居民端、企业端的货币政策均有放松的情况下，销售出现回暖；2）4  月中货币政策明显收紧；  3）去年  5、6、7、8  月单月销售面积增速分别为  8.0%、4.5%、9.9%、2.4%，6  月基数低所以单月增速略有回升，但  7  月基数为  18年单月最高，因此我们预计  7  月销售增速或将大幅下滑，8  月或有修复，全年销售底部在  7  月为大概率事件。全年来看，我们维持销售在一二线边际回暖三四线边际持续的判断。
        开工-施工-竣工传导逻辑持续有效，预计随开工面积高位放缓，拿地面积的大幅缩减，下半年施工、竣工面积或将持续提升。累计新开工增速有所下滑，单月增速有所回升，施工增速维持高位。1-6  月房屋新开工面积  105509  万平方米，同比增长  10.1%，增速环比  1-5  月下降  0.4  个百分点。从单月数据来源，6  月的增速  8.9%，环比  5  月增长  4.9  个百分点。1-6  月施工面积同增  8.83%，持续创本轮周期新高。1-6  月房屋竣工面积同比下降  12.7%，降幅环比扩张  0.3  个  PCT。我们认为随前期开工和施工的超预期，年内竣工面积回升是大概率事件。由于竣工面积与新开工面积存在跷跷板效应，随未来开工增速逐渐下滑，未来竣工就会有修复的过程，一季度拿地逐渐放缓，影响下半年开工、投资，后续竣工增速有望持续恢复。
        融资、拿地影响下，预计下半年投资增速继续向下。2019  年  1-6  月份，全国房地产开发投资61609  亿元，同比增长  10.9%，增速比  1-5  月回落  0.3  个百分点。单月投资增速  10.1%，增速较5  月增加  0.6  个百分点。多因素影响下，预计投资增速或将下滑：1）18  年  7  月单月投资增速13.2%为全年最高；2）上半年拿地谨慎，预计影响开工增速继续下滑，拖累投资增速下滑；3）融资层面持续收紧，银保监会  23  号文后，7  月  6  日对部分信托公司约谈，对房地产信托业务进行规范，加之国务院要求海外融资收紧，预计  7  月开始投资增速或将明显下滑。
        6  月资金面边际趋紧，销售回款相对放缓。1-6  月份，房地产开发企业到位资金  84966  亿元，同比增长  7.2%，增速比  1-5  月份下降  0.4  个百分点，6  月单月到位资金  18277  亿元，同比增长5.7%，比上月下滑  2.8  个  PCT。其中，1-6  月国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款分别累计同比增长  8.4%、4.7%、9.0%、11.1%，增速环比  1-6  月增长  2.9、0.6、-2.3、0.3  个百分点，5  月单月房地产开发资金来源中国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款分别同比增长  15.6%、0.2%、0.2%、5.6%，环比变动  7.3pct、6.2pct、0.9pct、6.7pct。6  月基数影响叠加多地销售政策收紧，国内贷款、自筹资金单月增速大幅提升。预计随后续融资政策收紧，房企资金压力或有所提升。
        投资建议：6  月销售面积增速单月回升，累计继续回落，下降趋势难改，预计  7  月销售增速在高基数效应下或将明显下滑。受单月销售增速略有增长的影响，开工、投资单月增速均呈现小幅提升，但累计增速边际回落，且预计或将继续回落。主要的影响因素  1）基数效应：去年  7月为开工、投资单月增速最高值（29.4%、13.2%），且  8、9  月开工增速仍维持在高位；2）上半年的拿地萎缩，或将影响四季度及之后的开工、投资增速，预计下半年投资、开工或将明显下滑。我们重申，①随行业数据走差，预计产业政策收紧的担忧或将大幅解除，在“一城一策”的格局下或将以稳为主，地产政策的融资收紧为规范式收紧，并非“一刀切”的绝对式收紧，在流动性宽松的环境中仍将受益，优质企业相对优势将更明显。②2017/18  年的高销售将在2019/20  进入交房高峰，地产企业的业绩增速或将超预期，目前金科、蓝光、绿地、大悦城等均公布超预期中报预告，③在业绩增速提升预期下行业估值依旧较低，整体处于历史的下  1/4分位。我们再次强调当前时点，具备融资优势的地产股值得重视，继续推荐：1）坚定推荐优质龙头：万科、融创、保利、金地、招蛇；2）二线优质成长：中南建设、阳光城等；3）长期看好物业及中介，关注：中航善达、国创高新、光大嘉宝等；4）旧改及长三角一体化：城投控股。
        风险提示：销售不及预期，政策变化超预期。