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地产行业研究报告:平安证券-地产行业动态跟踪报告:投资、开工呈现韧性,销售延续负增长-190715

行业名称: 地产行业 股票代码: 分享时间:2019-07-16 09:35:08
研报栏目: 行业分析 研报类型: (PDF) 研报作者: 杨侃
研报出处: 平安证券 研报页数: 11 页 推荐评级: 强于大市
研报大小: 765 KB 分享者: 焦****侠 我要报错
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【研究报告内容摘要】

        事项:  
        国家统计局公布  2019  年  1-6  月全国房地产开发投资及销售数据,其中房地产开发投资额同比增长  10.9%,新开工同比增长  10.1%;商品房销售面积同比下降  1.8%,销售额同比增长  5.6%。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】  
        平安观点:  
        单月投资增速微升,后续将延续下行。http://www.hibor.com.cn(慧博投研资讯)2019  年  1-6  月全国房地产投资同比增长  10.9%,增速较前  5  月回落  0.3  个百分点。受  2018  年低基数影响,6  月单月投资同比增长  10.1%,较  5  月微升  0.6  个百分点。1-6月累计投资增速回落主要受土地购置费增速下降影响,上半年施工面积同比增长  8.8%,较前  5  月持平。展望  2019  年下半年,考虑先行指标土地成交价款前  6  月增速(-27.6%)已明显回落,预计后续土地购置费增速仍将延续下行,带动全年地产投资增速缓慢回落。
        单月销售延续负增长,后续或以稳为主。1-6  月全国商品房销售面积同比下降  1.8%,销售额同比增长  5.6%,较前  5  月分别下降  0.2  个和  0.5个百分点。6  月单月销售面积同比下降  2.2%,连续两个月负增长;销售额同比增长  4.2%,增速较  5  月回升  3.6  个百分点。分区域来看,以三四线为主的中、西部地区  1-6  月销售面积增速较前  5  月分别下降  0.6个和  1.5  个百分点,压力渐现。展望下半年,一二线随着过去两年积累刚需释放、政治局会议重提“房住不炒”、苏州西安调控升级等,后续预计以稳为主;三四线受制于供应充足、需求萎缩,压力或持续显现。
        单月新开工增速反弹,中期趋势向下。1-6  月新开工同比增长  10.1%,较前  5  月降  0.4  个百分点;其中  6  月单月同比增长  8.9%,较  5  月提升4.9  个百分点,单月增速反弹主要因  2018  年同期基数较低。展望下半年,我们认为全国新开工仍将延续回落:1)2018H2  以来房企拿地持续收缩,2019  年  1-6  月土地购置面积增速较  2018  年下降  41.7  个百分点至-27.5%,拿地强度下降制约可供开工土储;2)楼市降温将逐步影响房企开工积极性;3)2018  年下半年基数逐步攀升。
        土地市场趋于稳定,竣工同比降幅扩大。1-6  月全国土地购置面积同比降  27.5%,土地成交价款同比降  27.6%,较前  5  月收窄  5.7  个和  8  个百分点。6  月百城土地成交  9056.5  万平,同比下降  12.1%,成交溢价率19.3%,环比微升  0.4  个百分点。考虑近期多地土拍政策及资金面边际收紧,预计房企拿地将更加理性。1-6  月商品房竣工面积同比下降12.7%,降幅较前  5  月扩大  0.3  个百分点。考虑  2017、2018  年竣工已连续两年负增长,且  2015-2018  年期房销售明显回升,交房刚性下预计后续竣工降幅或将收窄。资金面收紧情形下,不排除后续房企因资金压力降低施工强度,进而影响竣工增速回升节奏。
        到位资金增速收窄,按揭利率止跌回升。2019  年  1-6  月房企整体到位资金  8.5  万亿,同比增长  7.2%,增速较前  5  月下降  0.4  个百分点。受销售增速回落影响,1-6  月定金及预收款增速较前  5  月回落  2.3个百分点至  9%。1-6  月个人按揭贷款增速较前  5  月提升  0.3  个百分点至  11.1%;国内贷款增速较前5  月提升  2.9  个百分点至  8.4%。近期银保监  23  号文重申严控资金违规流入楼市、郭树清主席提到须正视一些地方房地产金融化问题,叠加信托公司受窗口指导、房企新发外债只能借新还旧等,融资端边际收紧态势明显。6  月全国首套房贷利率  5.423%,在经历连续  6  个月下行后止跌回升。资金面持续收紧背景下,部分偿债压力较大房企或面临一定风险。
        投资建议:自银保监  23  号文以来,从郭主席提出正视地方房地产金融化、信托公司受窗口指导、房企新发外债只能借新还旧等,行业融资端政策持续收紧,6  月房企到位资金增速回落、按揭利率止跌回升,融资端政策收紧影响逐步显现,后续需持续关注资金面收紧对房企资金链影响。板块投资方面,建议重点关注低估值高股息率、业绩增长确定且融资占优的龙头房企,同时适度关注二线弹性品种如中南、阳光城、荣盛等。
        风险提示:1)尽管当前楼市整体回温,但三四线受制于供应充足、需求萎缩,加上此前未有明显调整,预计后续量价均将面临较大压力,未来或存在三四线楼市超预期调整导致销售承压,进而带来房企大规模减值及中小房企资金链断裂风险;2)受楼市火爆影响  2016  年起地价持续上升,而后续各城市限价政策陆续出台,预计板块未来面临毛利率下滑风险;3)近期行业资金面持续收紧,而多地亦相继政策微调以降低市场热度,后续楼市回归平稳过程中若超预期降温,部分偿债压力较大房企或面临资金链风险。
        

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