事项:
国家统计局公布 2019 年 1-6 月全国房地产开发投资及销售数据,其中房地产开发投资额同比增长 10.9%,新开工同比增长 10.1%;商品房销售面积同比下降 1.8%,销售额同比增长 5.6%。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】
平安观点:
单月投资增速微升,后续将延续下行。http://www.hibor.com.cn(慧博投研资讯)2019 年 1-6 月全国房地产投资同比增长 10.9%,增速较前 5 月回落 0.3 个百分点。受 2018 年低基数影响,6 月单月投资同比增长 10.1%,较 5 月微升 0.6 个百分点。1-6月累计投资增速回落主要受土地购置费增速下降影响,上半年施工面积同比增长 8.8%,较前 5 月持平。展望 2019 年下半年,考虑先行指标土地成交价款前 6 月增速(-27.6%)已明显回落,预计后续土地购置费增速仍将延续下行,带动全年地产投资增速缓慢回落。
单月销售延续负增长,后续或以稳为主。1-6 月全国商品房销售面积同比下降 1.8%,销售额同比增长 5.6%,较前 5 月分别下降 0.2 个和 0.5个百分点。6 月单月销售面积同比下降 2.2%,连续两个月负增长;销售额同比增长 4.2%,增速较 5 月回升 3.6 个百分点。分区域来看,以三四线为主的中、西部地区 1-6 月销售面积增速较前 5 月分别下降 0.6个和 1.5 个百分点,压力渐现。展望下半年,一二线随着过去两年积累刚需释放、政治局会议重提“房住不炒”、苏州西安调控升级等,后续预计以稳为主;三四线受制于供应充足、需求萎缩,压力或持续显现。
单月新开工增速反弹,中期趋势向下。1-6 月新开工同比增长 10.1%,较前 5 月降 0.4 个百分点;其中 6 月单月同比增长 8.9%,较 5 月提升4.9 个百分点,单月增速反弹主要因 2018 年同期基数较低。展望下半年,我们认为全国新开工仍将延续回落:1)2018H2 以来房企拿地持续收缩,2019 年 1-6 月土地购置面积增速较 2018 年下降 41.7 个百分点至-27.5%,拿地强度下降制约可供开工土储;2)楼市降温将逐步影响房企开工积极性;3)2018 年下半年基数逐步攀升。
土地市场趋于稳定,竣工同比降幅扩大。1-6 月全国土地购置面积同比降 27.5%,土地成交价款同比降 27.6%,较前 5 月收窄 5.7 个和 8 个百分点。6 月百城土地成交 9056.5 万平,同比下降 12.1%,成交溢价率19.3%,环比微升 0.4 个百分点。考虑近期多地土拍政策及资金面边际收紧,预计房企拿地将更加理性。1-6 月商品房竣工面积同比下降12.7%,降幅较前 5 月扩大 0.3 个百分点。考虑 2017、2018 年竣工已连续两年负增长,且 2015-2018 年期房销售明显回升,交房刚性下预计后续竣工降幅或将收窄。资金面收紧情形下,不排除后续房企因资金压力降低施工强度,进而影响竣工增速回升节奏。
到位资金增速收窄,按揭利率止跌回升。2019 年 1-6 月房企整体到位资金 8.5 万亿,同比增长 7.2%,增速较前 5 月下降 0.4 个百分点。受销售增速回落影响,1-6 月定金及预收款增速较前 5 月回落 2.3个百分点至 9%。1-6 月个人按揭贷款增速较前 5 月提升 0.3 个百分点至 11.1%;国内贷款增速较前5 月提升 2.9 个百分点至 8.4%。近期银保监 23 号文重申严控资金违规流入楼市、郭树清主席提到须正视一些地方房地产金融化问题,叠加信托公司受窗口指导、房企新发外债只能借新还旧等,融资端边际收紧态势明显。6 月全国首套房贷利率 5.423%,在经历连续 6 个月下行后止跌回升。资金面持续收紧背景下,部分偿债压力较大房企或面临一定风险。
投资建议:自银保监 23 号文以来,从郭主席提出正视地方房地产金融化、信托公司受窗口指导、房企新发外债只能借新还旧等,行业融资端政策持续收紧,6 月房企到位资金增速回落、按揭利率止跌回升,融资端政策收紧影响逐步显现,后续需持续关注资金面收紧对房企资金链影响。板块投资方面,建议重点关注低估值高股息率、业绩增长确定且融资占优的龙头房企,同时适度关注二线弹性品种如中南、阳光城、荣盛等。
风险提示:1)尽管当前楼市整体回温,但三四线受制于供应充足、需求萎缩,加上此前未有明显调整,预计后续量价均将面临较大压力,未来或存在三四线楼市超预期调整导致销售承压,进而带来房企大规模减值及中小房企资金链断裂风险;2)受楼市火爆影响 2016 年起地价持续上升,而后续各城市限价政策陆续出台,预计板块未来面临毛利率下滑风险;3)近期行业资金面持续收紧,而多地亦相继政策微调以降低市场热度,后续楼市回归平稳过程中若超预期降温,部分偿债压力较大房企或面临资金链风险。