本周观点：本周发改委要求房企发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务，为继银保监会  23  号文、信托公司受窗口指导等后，当局对房企融资端的再次严管。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】同时本周融  360  公布  6  月全国首套房贷平均利率为  5.423%，在经历连续  6  个月下调后首次迎来回升，房贷利率上行或将对房产销量及回款产生一定负面影响。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）资金面持续收紧背景下，部分偿债压力较大房企或面临一定风险。板块投资方面，建议重点关注低估值高股息率业绩增长确定且具备融资优势的龙头房企，同时适度关注二线弹性品种如中南、阳光城、荣盛等。
        行业动态：1）发改委：房企发外债只能置换一年内到期中长期境外债务；2）全国房贷利率止跌回升，首套房平均利率为  5.423%；3）咸阳公积金出新规：离婚半年内、购房面积超  144  平等停贷。
        楼市动态：1）新房成交环比下行，市场将趋于稳定。新房成交环比降  6%；二手房环比升  5%。随着过去两年积累刚需逐步释放，政治局、住建部接连发声重申“房住不炒”以及郭主席提出须正视地方房地产金融化问题等，市场后续预计趋于稳定。2）库存环比回落，中期或仍将上行。16  城取证库存  7899  万平米，环比降  0.6%。草根调研了解到  5、6  月多地楼市已有所降温、且后续潜在供应规模较大，预计中期库存仍将缓慢上行。3）推盘、去化下滑，去化率或仍面临压力。上周重点城市新推房源环比降63.6%；开盘去化率  65%，环比降  6  个百分点。考虑到政治局及住建部接连发声重申“房住不炒”、苏州西安等地调控收紧、潜在供应规模较大，去化率后续仍将面临下行压力。4）挂牌整体上行，市场情绪较为谨慎。19  城二手房挂牌量环比升  1.4%，楼市降温情形下挂牌量持续上升，市场对后市仍较为谨慎。5）土地成交、溢价率回落，短期地市将趋于平稳。上周百城土地成交面积环比降  25.6%；溢价率  11.4%，环比降  7.8  个百分点；其中昆明成交靠前。5  月以来土拍市场已有所降温，考虑多地土拍政策及资金面边际收紧，预计核心城市土地市场亦将趋于平稳。
        投融资动态：根据  Wind  统计，上周（7.8-7.12）房企境内发债  89.2  亿元、境外发债  11.8  亿美元，环比分别下降  50.2%、上升  490%。境内外发行利率位于  3.14%-15%区间，其中泰禾集团较前次有所上行，新浦投资、富力地产较前次持平，招商蛇口、首创置业较前次下行。2019  年为房企偿债高峰期，楼市逐步回归平稳情形下，预计房企融资态度将保持积极。
        风险提示：1）尽管当前楼市整体回温，但三四线受制于供应充足、需求萎缩，加上此前未有明显调整，预计后续量价均将面临较大压力，未来或存在三四线楼市超预期调整带来房企大规模减值及中小房企资金链断裂风险；2）受楼市火爆影响  2016  年起地价持续上升，而后续各城市限价政策陆续出台，预计板块未来面临毛利率下滑风险；3）近期行业资金面持续收紧，而多地亦相继政策微调以降低市场热度，后续楼市回归平稳过程中若超预期降温，部分偿债压力较大房企或面临资金链断裂风险。