要点：  
        事件：2010  年1  月10  日国务院办公厅下发了《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】通知围绕五个方面，即：增加保障性住房和普通商品住房有效供给、合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求、加强风险防范和市场监管、加快推进保障性安居工程建设、落实地方各级人民政府责任，共提出11  项细化的政策。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）  政策点评：  
        对国四条的细化和延伸。此次下发的通知可简称新国五条，是对09  年12  月14  日国四条的细化和延伸。政策出台目的是：为进一步加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展。我们认为，上述政策中最值得关注的有三点：一是明确了"加大差别化信贷政策执行力度"的实施细节；二是进一步强调加强风险防范和市场监管；三是加强落实地方政府责任。  差别化信贷政策：紧首付、松利率。前期出台的国四条提到综合运用土地、金融、税收等手段，加强和改善对房地产市场的调控。在调整营业税和提高土地出让金首付比例的政策相继出台后，业内的关注焦点都集中到最重磅的信贷政策将何时推出。而新国五条明确了差别化信贷政策的实施方向，意味着行业短期调控政策的最后一只靴子终于落地。具体政策为：金融机构在继续支持居民首次贷款购买普通自住房的同时，要严格二套住房购房贷款管理，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），贷款首付款比例不得低于40％，贷款利率严格按照风险定价。  显然，对于二套房贷，政策的调控方向是：紧首付、松利率。调控方向与我们此前的预期基本一致。反映了政府在鼓励首次贷款购房、抑制投资投机性购房需求的同时，主要从首付比例上防范银行风险，而贷款利率仍延续市场化的道路。政策在措辞上只区分了首次和二次贷款购房，  并未提出"改善性购房"字眼，也未明确对已还清贷款的再次购房属于第一套还是第二套，如此政策安排给监管层未来的窗口指导留出了较大施展空间。政府在抑制房价过快上涨的同时，首先需要保障的仍是房地产市场的平稳发展，一刀切的方式将导致行业短期的剧烈波动，影响宏观经济大局，因此当前的政策基调是比较符合国情的理性选择。未来信贷政策的变动方向，将根据房地产市场的实际情况、以及宏观经济的稳  固程度，来相机抉择。  强调风险防范和市场监管。在房价仍在快速上涨的新形势下，管理层将加强风险防范放在了市场监管的前面。提出人民银行、银监会要加大对金融机构房地产贷款业务的监督管理和窗口指导。有关部门要加强对信贷资金流向和跨境投融资活动的监控，防范信贷资金违规进入房地产市场，防止境外"热钱"冲击我国市场。  市场监管方面，新增的亮点主要在于严控国企拿地王以及开发商捂盘惜售的现象。针对性地提出了：（1）国有资产监管部门要进一步规范国有大企业的房地产投资行为；（2）要合理确定商品住房项目预售许可的最低规模，不得分层、分单元办理预售许可。已取得预售许可的房地产开发企业，要在规定时间内一次性公开全部房源。可以预期的是，政策针对性的增强，将大大提高其有效性。
        2010年房地产市场有望软着陆。土地、金融、税收方面的调控政策逐一落地，将有助于抑制2010年房价的上涨、促进行业长期的健康发展。2010年房地产市场或将在政策影响下实现软着陆。政策调整将改变房价继续大幅上涨的预期，导致投资投机需求的明显减少，而自住需求将成为购房主力。随着供需逐步走向平衡，房价也会更加平稳。预计行业全年销量下降10%左右，房价总体保持平稳。  行业短期或有反弹，全年精选个股为主。从近一个月相继出台的行业调控政策来看，政策基调仍是保持行业平稳为主，抑制房价过快上涨为辅。随着最受关注的信贷政策靴子落地，行业短期政策层面的阴霾暂时散去。从近期楼市成交情况看，尽管相对12月的成交高峰，1月成交环比下降，但跟去年同期相比，以二线城市为主的大部分城市仍有大幅上升。主要原因在于全国大部分城市在08年底的刺激政策出台后，需求在逐步而非急速回升，3月份才集中放量，因此或许到今年3月才会出现大部分城市楼市成交量同比下降的情况；另一方面，每年1-2月都是楼市成交淡季，因此3-5月成交情况才是判断当年行业走势的更好论据。  
        我们认为，在短期行业政策面和成交情况都较为平静的情况下，09年靓丽的年报有望给板块带来一波反弹。鉴于行业全年发展或将较为平稳，整体投资机会有限，因此精选个股才有机会取得超额收益。短期建议关注前期超跌，09年业绩高增长、估值偏低，或年报存在高送转可能的公司，以及一些区域概念股。如：冠城大通、名流置业、苏宁环球、福星股份、云南城投、招商地产、华发股份、亿城股份。