估值和询价区间: 我们预计海宁皮城2009-2011 年EPS 分别为0.32 元、0.55元和0.92 元。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】分部估值法下,公司每股价值约为15.8 元,其中持续经营业务贡献每股14.36 元,一次性商铺销售和房地产业务贡献每股1.45 元。http://www.hibor.com.cn(慧博投研资讯)目前A 股同类专业市场公司2010 年平均PE 为32 倍。鉴于2010-2011 年公司商铺出售和房地产销售较多会导致业绩一次性集中释放,我们给予公司2010年28-30 倍PE,公司合理价值在15.37-16.47 元。考虑到新股询价应给予85%-90%的折扣,公司的询价区间在13.06-14.82 元。
海宁皮城主营“海宁中国皮革城”商铺及配套物业的出售和租赁。公司现有经营面积25.4 万平米,年租金收入约1 亿元,主要来自于海宁皮革城一期和二期市场。租赁合同通常一年一签,租金年增长10%-20%。海宁皮革城一期、二期市场年租金收入分别占整体商铺租赁收入的52.3%和27.7%,可供出租商铺面积分别为4 万平米和5.4 万平米,平均单位租金分别为112 元/平米
月和50 元/平米
月。
公司依托产业基础,面向终端消费,提升市场形象,坚持内生增长和外延扩张并举的发展战略。海宁中国皮革城年商品交易额近百亿元,居中国第二。
依托当地完整的皮革产业链,海宁皮革城市场覆盖皮制品种类齐全,以批发价格将皮革皮毛制品直接提供给消费者。公司积极引进知名品牌,鼓励设计研发,引导市场商品紧随时尚潮流。未来公司致力于挖掘现有市场潜力,同时择机异地扩张,已参股江苏沐阳皮革城,并投资建设佟二堡海宁皮革城。
募集资金项目投入三期品牌时尚广场建设:该市场定位于高端品牌,经营总面积为20.5 万平米,集展示销售、设计研发、品牌营销和商务办公于一体。
三期市场拟销售商铺40%,用以培养市场回收投资,剩下60%商铺自2010 年起开始出租。简单测算,三期商铺销售总收入将达到4.26 亿元,假设满租,则商铺年租金收入约6150 万元,拉动公司整体租金收入增长61.5%。
短期业绩爆发式增长的亮点:市场扩张和东方艺墅房地产开发。预计2011年“佟二堡海宁皮革城”和海宁皮革城三期市场及其配套建成后,公司商铺总面积将达57.6 万平米,其中拟出售面积10.8 万平米,而出租面积将达到现有的1.8 倍。东方艺墅2011 年完工后拟可出售面积约12 万平米,按照每平米8000-10000 元的单价,将贡献净利润2.3 亿元,折合EPS0.84 元。
特别提示:本报告所预测新股定价不是上市首日价格表现,而是在现有市场环境基本保持不变情况下的合理价格区间。