摘要
上半年的总结与展望
行业基本面上看,销售方面,1-5月全国商品房销售面积小幅负增长,但仍略超预期,总体仍保持一定韧性;其中一二线城市见底回升,三四线城市销售较差。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】投资方面,1-5月房地产投资增速年内首次回落,且土地购置费持续负增速,下半年投资增速或将加速下滑。http://www.hibor.com.cn(慧博投研资讯)资金方面,一季度资金面较为宽松,自5月17号银保监会23号文开始,融资开始收紧,到位资金遇冷,预计将导致下半年土地市场下行。总体而言,全国基本面周期性见顶的迹象明显,除少数热点一二线城市房价仍有上涨压力外,大多数城市基本房价趋稳甚至略有下行。
政策方面, “一城一策”仍是主流思路,如近期苏州、西安等房地产市场较为火热,政策调控力度加大。我们认为一二线城市的政策宽松预期降低,而三四线仍有放松空间。
下半年的板块投资策略
通过对历年数据的整理,我们发现地产超额收益的拐点领先销售增速的拐点3-6个月,房价加速上涨的拐点对应着地产股超额收益结束的起点,且当土地溢价率较低时,往往预示着地产板块走强的开始;此外,国内降息后地产板块往往具备绝对收益与相对收益,在7月配置地产到年末通常也具备绝对收益与相对收益,政策的边际拐点对应着超额收益的拐点。
投资建议
我们仍坚持去年底撰写的2019年年度投资策略中提出的观点,即房地产板块投资的主线逻辑有三方面:(1)从政策博弈逐渐转向业绩为王;(2)从规模导向逐渐转向利润导向;(3)行业集中度提升的逻辑仍将延续,但速度将明显降低。近期地产融资收紧但板块并未大幅波动,显示板块估值已经见底。融资收紧背景下龙头房企优势将更加凸显,建议关注:A 股的万科 A、保利地产、招商蛇口、华夏幸福、新城控股、阳光城、中南建设等,以及港股的融创中国、中国恒大、新城发展控股、龙光地产、合景泰富集团等。
风险提示:房地产调控政策收紧。