彼时彼刻，恰如此时此刻：
        1974年，联合国在《城乡人口预测方法》中，从理论与实证两个方面详细论证了城市化水平随时间增长的“S”形变化规律。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】
        1975年，Ray  M.  Northam在其《Urban  Geography》同样提出了城镇化率的S曲线。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）
        大国大城，都市圈是城镇化的可靠路径之一
        2019年4月，发改委印发《2019年新型城镇化建设重点任务》，政策显示各层次城市户籍政策均有持续宽松迹象，加速推进新型城镇化。同时，城市群模式持续深化。除两会重点提及的京津冀、长三角及粤港澳湾区外，此次政策继续提出要有序推动成渝、哈长、长江中游、北部湾、中原、关中平原、兰州-西宁、呼包鄂榆等城市群发展规划，加快出台实施天山北坡、滇中两个边疆城市群发展规划。
        投资建议：大国大城趋势下  ，都市圈是城镇化提升的可靠路径之一  。地产板块将持续受益于新型城镇化进程 ，特别是重点深耕核心都市圈的标的。一线龙头推荐保利地产、万科A、招商蛇口，二线龙头推荐中南建设、蓝光发展。
        风险提示
        1）行业销售规模波动较大：行业销售规模整体下滑  ，房企销售回款将产生困难。
        2）政策调整导致经营风险：按揭贷款利率大幅上行  ，购房者购房按揭还款金额将明显上升；税收政策持续收紧，房地产销售将承压，带来销售规模  下滑。
        3）融资环境全面收紧：银行贷款额度紧张，债券发行利率上行，加剧企业流动性压力  。
        4）企业运营风险：企业高管及核心业务骨干人员变动  ，施工进度变缓  ，拿地力度过于激进暴露资金短缺风险  。
        5）汇率波动风险：汇率波动超预期  ，企业面临汇率风险持续加大