统计局公布  2019  年  5  月房地产市场运行情况。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】房地产销售面积、投资额、新开工面积分别为  13433  万平方米、11858  亿元、21232  万平方米，同比增速分别为-5.5%、9.5%、4.0%，前值为  1.3%、12.0%、15.5%。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）
        核心观点
        全国单月销售面积同比再现负增长，主要由于东部及中部地区重回负增长所致。2019  年  5  月全国商品房销售面积同比增速较  2019  年  4  月下降  6.8  个百分点并再次出现负增长，主要是受到东部及中部地区销售面积增速转负拖累，而东北部地区的降幅仍在扩大。但由于  5  月销售均价同比仍增长  6.5%，带动销售金额勉强维持正增长，5  月单月销售金额同比增长  0.6%，增速较上月下降  12.5  个百分点。二季度以来市场去化情况出现不同程度下滑，考虑去年  6月较高的基数，我们判断  6  月的销售增速大概率将仍然维持负增长。
        受销售端影响，新开工增速大幅回落。5  月房地产新开工面积同比增长  4.0%，增速较  4  月下降  11.5  个百分点，增速明显放缓，反映出开发商对销售去化的担忧从而导致的开工意愿的减弱。5  月新开工面积/销售面积的比值为  1.58，较  4  月略有下降。
        房地产投资略有下降，其中土地投资略有回升。5  月房地产开发投资额同比增长  9.5%，增速较  4  月回落  2.5  个百分点，增长主要来源于建安投资的增长。5  月土地成交金额继续回落，5  月份土地成交价款为  679  亿元，同比下降40.0%，前值-47.7%。目前来看土地市场的热度很难延续，由于溢价率快速走高房企拿地意愿大幅下降，土地投资预计将维持低迷，房地产投资将更多由建安投资决定，因此我们预计下半年房地产投资增长的中枢将缓慢下移至10%下方区域。
        我们维持对  2019  年房地产行业销售面积、房地产开发投资额和新开工面积的增长预测值分别为  2%/10%/4%。
        投资建议与投资标的
        销售数据如期回落，新开工回落幅度略超预期。近期政策层面“因城施策”的大基调并无变化，各地政策呈现“有保有压”的状态，整体加码的空间和可能性已不大。因此我们建议弱化对调控政策的关注，回归本源聚焦销售、土储、融资等方面具有优势的公司。具体来说，我们认为有三类开发公司值得看好：1）稳健经营的低估值蓝筹龙头：推荐万科  A(000002，买入)、保利地产(600048，买入)、融创中国(1918，买入)；  2）业绩高速成长的二线龙头公司，推荐新城控股(601155，买入)、中南建设(000961，买入)；3）受益于都市圈规划的公司，推荐华夏幸福(600340，买入)、荣盛发展(002146，买入)。同时，我们建议积极关注物管公司的投资机会，建议关注碧桂园服务(6098，未评级)、绿城服务(2869，未评级)、永升生活服务(1995，未评级)。
        风险提示  
        销售大幅低于预期。政策调控严厉程度超预期。融资环境存在不确定性。