投资要点：
09年房地产市场运行特征：国房景气指数重返景气区域；房屋销售量创历史新高；房价总体上平稳增长，但部分城市涨幅过大；资金来源保持快速增长，行业资金面迅速改善；先行指标滞后于市场复苏。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】
调控政策开始转向。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）我们认为，宏观调控政策已处于从扩张型向收缩型转换的阶段，预期未来调控政策将逐渐收紧。综合来看，目前房地产市场并未整体过热，只是局部地区涨幅过大，但也未超出07年的最高涨幅。我们认为，扩张性政策转为收缩性政策要经历一个较长的过程，宽松性政策尚未到全面退出的时候。
供求关系仍是决定未来房地产市场走势的关键因素。从短期来看，随着房价持续上涨，部分地区有效需求有所下降，但由于当期供应量仍处于较低水平，短期内房价大跌可能性不大。由于二、三线城市需求比较旺盛，房地产市场整体上成交量仍将维持在较高水平。由于先行指标快速上升，中期供应将会增加，且政策调控将抑制投资需求过快增长，中期供应可能趋于均衡。从长期来看，部分城市供应量逐渐减少，尤其是一线城市供应不足成为常态，长期房价仍呈上升趋势。虽然需求维持增长趋势，但由于居民收入增长幅度有限，将导致有效需求降低。在大量需求无法满足的情况下，必须依靠行政手段，通过制度变革来减小供求缺口，保障中低收入者的住房权益。
盈利预测与估值。09年前三季度，房地产行业营业收入同比增长17.01%，预收款较08年同期增长了46.55%，较年初增加了86.92%。预收款增速远远高于营业收入增速，显示今明两年房地产上市公司业绩增长确定性较高。通过横向及纵向比较，我们认为目前房地产行业估值水平相对不高。
我们给予房地产行业“看好”评级，在明年一季度之前仍可超配。受政策转向影响，09年四季度房地产股股价出现明显回调，为中线介入提供了机会。三个选股思路：关注业绩增长确定性较高的股票，如浙江广厦、金地集团、昆百大及万科A等；关注二、三线城市龙头，如华发股份、苏州高新、福星股份；关注未来有资产整合预期的上市公司，如张江高科、中华企业、ST东源、香江控股等。