投资要点  
        青岛整体市场较为平稳，抗周期能力较强。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】2018  年上半年一房难求，好的区域去化率达到  100%，9-10  月份开始下行，郊区的去化率从  70%下降到  40%，市区稳定在  70%-80%。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）2019  年  3  月以来，市场小阳春回暖明显，但同比数据看，前  5  月累计成交金额下滑了  30%。政策方面没有明显放松，5  月相较  3、4  月份有所降温，标杆楼盘周来访量从  200-300  人减少到  200  人以内。
        市场体量较大，各区域分化明显。2018  年全年，青岛八区住宅销售金额达到1586  亿元，同比增长  5.1%；销售面积  999  万方，同比减少  16.6%。新房销售均价连续上涨，自  2015  年的  9303  元/平方米提高至  2018  年的  15876  元/平方米，年复合增长率为  19.5%。按各区域划分看，西海岸新区、城阳区、新市北区销售金额在八区中排名靠前，分别占全市的  29.8%、15.5%和  12.3%。价格方面，市南区均价接近  4  万/平方米，崂山区  3.1  万/平方米，新市北区  2.3  万/平方米，李沧区  2.18  万/平方米，黄岛区  1.6  万/平方米，城阳区  1.57  万/平方米，最便宜的平度、莱西则不足  1  万/平方米。
        土地市场方面，青岛由于整体趋于形状较为狭长，土地资源稀缺。政府对于土地出让制度方面的管控较为严格，施行“土地价格熔断”、“限地价竞房价”等机制。2018  年加大了土地供应力度，市场较为平稳，整体溢价率不高。2019年以来，土地市场活跃度较高，核心原因是开发商拿地越来越集中于一二线城市，且青岛土地均价相较于销售均价仍较低，开发商在限价的情况下，仍能有盈利空间。2019  年  1-5  月楼面均价从  2666  元/平方米提高至  3356  元/平方米，多宗核心地区（主要是市北区和西海岸区）地块在拍卖时触及“熔断价”。目前商品房库存约  1900  万，去化周期为  18-19  月。住宅去化周期  2018  年最短是8-9  个月，今年可能会达到  11-12  个月。
        调控政策方面，目前青岛市场没有出现明显的放松迹象。外地户籍需要提供连续  12  个月社保缴纳证明，且限购  1  套。首套房首付比例为  30%，二套房首付比例为  40%，认房认贷，取得不动产权证后  5  年限售。信贷政策方面：首套房按揭利率基准上浮  10%-15%，二套房基准上浮  20%。截止  2019  年  3  月，融  360给出的首套房按揭利率为  5.62%与  2018  年整体情况持平。青岛整体居民杠杆率仍处于较低水平，2018  年末居民杠杆率为  39.9%。
        投资建议：看好一二线城市和部分核心都市圈基本面。关注相关受益标的：我爱我家、新城控股、万科  a、保利地产、招商蛇口、绿地控股、国创高新、阳光城，受益标的还有华夏幸福。    
        风险提示：货币政策大幅收紧，核心城市调控超预期。