在百城土地溢价率持续上升,突破一年内新高的背景下,百城土地成交面积不升反降,持续萎缩。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】从开工与竣工背离,土拍面积与土拍溢价背离的情况下,我们认为当前房企集中度进入加速提升期,开工加速并未带来施工强度实际上的提升。http://www.hibor.com.cn(慧博投研资讯)
百城土地溢价率与成交土地面积持续背离:百城土地住宅用地成交规划建筑面积 1,178 万方,2019 年累计成交 16,947 万平方米,累计同比下降5.8%。在土地成交楼面价及溢价率方面,百城住宅用地平均成交楼面价为 6,156 元/平方米,同比上升 48.6%,整体溢价率为 20.6%,2019 年平均楼面价 5,502 元/平方米,同比上升 16.5%,溢价率 17.8%,百城土地溢价率与成交土地面积持续背离。
施工强度下降,销售回暖但库存依然提升:参考房地产其他数据,新开工数据持续高增,但是施工增速一直保持平稳,竣工增速持续保持负增长。近期销售回升价格开始止跌,但广义库存依然有增长的趋势。从水泥产量数据来看,产量并未明显提升,同时还面临限产,从建材供应的角度来看,水泥供应并无法满足施工强度实质的提升,房企当前也更注重开工开盘而不注重竣工交房。
地产资金改善,市场集中度进入加速提升:综合看当前地产数据,土拍溢价率提升,但量平稳;新开工超预期,但强度下降;销售回暖,但库存回升。因此我们认为当前地产终端需求依然疲软,销售回暖只是部分城市的改善。地产资金有所改善,但目前已经进入集中度加速提升的阶段,房企一旦资金回暖,会花更多资金用于拿地开发新项目,导致溢价率飙升。目前相对于去库,拿地抢开工对于房企是更重要的任务,无法拿地开工就无法开盘,周转终端市场份额会下降。
重点推荐
建议从基建、设计、地产后周期三个主线选股:一是基建补短板铁路交运先行,推荐行业龙头中国铁建、山东路桥、四川路桥;二是基建利好前端工程设计,推荐行业龙头苏交科;三建议关注竣工面积释放利好后周期装修板块,推荐家装公装双轮驱动的行业龙头金螳螂。
评级面临的主要风险
基建资金到位情况不及预期,地产需求进一步下探,工业企业利润下滑,房屋竣工未有改善。