宏观经济分析:2019 年房地产投资下行空间有限,且不排除超预期的可能
事件:2019 年 4 月,房地产投资开发投资完成额累计同比为 11.9%,较前值上行 0.1 个百分点,创 2014 年 12 月以来新高。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】
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4 月房地产投资累计同比录得 11.9%,创下 2014 年 12 月以来新高。http://www.hibor.com.cn(慧博投研资讯)在出口不乐观,制造业投资低迷,消费增速承压,基建投资缓慢上行的背景下,后期房地产投资走势如何,将在很大程度上影响到我国宏观经济基本面。对此,我们的观点是:2019 年房地产投资有下行压力,但是下行空间有限,并且不排除超预期的可能。
一、从自身的运行规律看,房地产投资面临诸多支撑
进入 2019 年,土地购置费等其他费用累计同比出现大幅下行,4 月仅录得 25.4%。从先行指标看,4 月百城成交土地规划建筑面积当月同比与财政数据中的国有土地使用权出让收入累计同比分别录得-19.49%、7.6%,虽较前值有所反弹,但是依旧处于下行通道中。这是 2019 年房地产投资面临的相对确定的利空。
但是也应该看到,2019 年房地产投资也面临诸多支撑。首先,建筑工程累计同比一改 2018 年负增长的颓势,在 2019 年的前 4 个月中,增速切换至正增长。其次,首套房贷平均利率与二套房贷平均利率均在 2018 年 10 月见顶,至今分别累计下行 0.23、0.26 个百分点。再次,从狭义库存看,4月商品房待售面积累计同比为-9.4%,连续 27 个月负增长。最后,从资金来源情况看,4 月房地产开发资金来源合计累计同比 8.90%,创 2017 年 9 月以来新高。
二、从宏观经济新旧动能的转换接续看,房地产投资依旧是经济增长的原动力
首先,新动能尚未成长壮大。一是和 2018 年相比,新动能增速的中枢下移,高技术产业与战略性新兴产业工业增加值累计同比分别较 2018 年全年下行 3.9、2.2 个百分点;二是从体量上看,战略性新兴产业在国民经济中的占比较低,成为国民经济主导产业还有很长的路要走。最后,中美贸易摩擦大概率长期存在,短期内战略性新兴产业增速不会太乐观。
其次,传统旧动能遭遇冲击。2019 年出口增速面临较大压力,直接降低对 GDP 的贡献率与拉动,考虑到出口增速下行对制造业以及就业的冲击,其间接影响不可小觑。此外,受地方政府隐性债务问题的影响,基建投资增速低于预期。可见,在高速增长向高质量发展转型的过程中,房地产投资还将扮演比较重要的角色,还是经济增长的原动力之一。
三、从政府的政策导向看,“平稳发展”是房地产市场的主基调
2018 年中央经济工作会议指出,“要构建房地产市场健康发展长效机制,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因城施策、分类指导,夯实城市政府主体责任”。4 月 19 日政治局会议再次指出,“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制”。坚持“房住不炒”定位,就是抑制房地产市场中的投机行为,抑制房价的非理性上涨,这意味着房地产投资增速不会太高。但是“因城施策、分类指导,夯实城市政府主体责任”,又给予地方政府一定的裁量权,使得房地产投资不会失速,在关键时候托底经济。
(研究员:王剑辉执业证书编号: S0110512070001)