什么是  REITs一种低门槛的投资不动产的金融工具。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】房地产投资信托基金（REITs，Real  Estate  Investment  Trusts）是一种通过发行收益凭证汇集多数投资者的资金，交由专门投资机构进行不动产投资经营管理，并将投资综合收益，按比例分配给投资者的一种信托基金。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）  
        REITs  的本质是让中小投资人参与分享大宗房地产投资收益，且所有投资人对物业的收益权不存在优先劣后差异。REITs  兼具地产和金融的特性,是有别于股票,债券和现金的第四个大类资产配置类别。
        投资者视角看  REITs:门槛低，流动性好，独立性强，高收益风险比。门槛低：REITs  能够使投资者以很低的门槛同时投资多个商业物业资产；流动性好：标准化份额，可以在交易所自由交易；独立性强：与股市和债市的相关性较低；高收益风险比：从成熟市场的经验来看，REITs  产品的长期回报率较高，考虑单位风险的回报水平，REITs  的表现超过股票市场，但落后于债券市场。
        REITs  将推动房地产行业的发展。我们认为房地产行业是典型的重资产行业，开发企业资金来源主要是银行信贷（从  2019  年第一季度房地产开发资金来源可以看出银行信贷占比高达  51%）。特别是商业地产的开发往往以长期租赁获取租金形式实现收益，资本沉淀大。REITs  投资于不动产资产的管理、运营，甚至早期的开发，盘活现有物业资产，可为开发商提供稳定的外部资金融资渠道，利于资金的快速回笼，可以推动房地产行业向轻资产转型。  
        商业地产将成为  REITs  的突破口。就基础资产而言，我们认为商业地产将成为我们试点  REITs  的突破口。商业地产模式清晰，租金收益率较高，可以基本覆盖  REITs  的收益率。随着  REITs  市场的发展，有望打通商业物业的投资渠道，使以写字楼为代表的优质资产拥有更宽阔的退出渠道。REITs  在对商业地产企业运营模式的影响，主要在于其提供了一种融资渠道以及退出机制，将推动商业地产行业从重资产向轻资产的转变。
        投资建议：近两年中国资产证券化业务市场发展迅速，  2018  年以来，央行、证监会、交易所等均在积极推进公募  REITs  的试点方案。我们认为  REITs  渐行渐近，将成为行业发展的新方向，长租公寓将成为突破口。  
        我们建议关注以下四类地产公司：第一：国内领先的具有主  动  管  理  能  力  的  不  动  产  资  产  管  理  平  台  ：  光  大  嘉  宝（600622）；第二：拥有优质商业物业，自带流量的二线龙头：大悦城（000031）；第三：自持核心区域物业（写字楼）的优质国企：金融街（000402）；第四：拥有优质集中式长租公寓的龙头房企：万科  A(000002)。  
        风险提示：1.符合投资者收益率要求的基础资产较少；2.推进速度不及预期；3.房地产行业的政策调控风险。