事件：公司披露2018年年报，全年实现营业收入总额837.99亿元，同比上升40.52%，实现归母净利润117.46亿元，同比增长32.88%，基本每股收益为3.79元，同比增长32.98%。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】
　　业绩高增长，可结算资源充足
　　公司主要业务分为产业新城业务和房地产开发业务，其中产业新城业务占据收入36.67%，同比上升5.76%；公司营业收入增速提升明显，主要源自房地产开发业务收入同比上升78%，占据了营业收入62%，主要由于本期公司房地产开发业务结算增加所致。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）2018年，公司毛利率为41.62%，较2017年下降6.31PCT，净利率为14.08%，较2017年下降0.69PCT。截至2018年底，公司账面预收账款为1,375.12亿元，预收款/营业收入达164%，可结算资源充足。
　　销售额目标未达成，异地复制快速增长
　　2018年，公司实现销售额1,627.61亿元，较上年同期增长6.93%；公司签约销售面积共计1,502.85万平方米，同比上升58%。根据2017年公司年报，2018年年度销售额目标为2100亿元，然而实际仅完成了77.51%，近5年来第一次未达成销售目标。异地复制全面加速，环北京以外区域实现收入257.07亿元，同比增长82.80%，占公司主营业务营业收入的比例由上一年度的同期23.72%提升至30.82%。
　　拿地谨慎，产业园区持续扩张
　　2018年，公司取得土地使用权面积2,579,158.07平方米，同比下降58%，成交金额合计10,247,174,420元，同比下降57%，拿地金额仅为同期销售金额的6.3%。公司2018年底土储规划计容建面约为917万平方米，同比减少7.21%；在建未售面积约为481万平方米。公司新增签署PPP项目合作协议18个，全部为环北京以外区域。
　　财务整体稳健，短期偿债压力小
　　2018年期末在手资金473亿元，同比减少30.58%，覆盖一年内到期有息债务1.8倍，短期偿债压力较小。2018年经营活动现金净流量为-74.28亿元，较2017年提高88亿元。2018年底资产负债率和剔除预收款的资产负债率分别为86.65%和79.90%，较期初分别上升了5.55和9.08PCT。公司一年内到期有息债务在有息债务中的占比由期初的31%下降至19%，财务状况处于更加安全的水平。
　　融资成本上升，平安增持有望改善融资环境
　　2018年公司融资加权平均利息率为6.42%，较2017年上升0.44PCT，其中银行贷款的平均利息成本6.15%，债券平均成本为6.22%，信托、资管等其他融资的平均利息成本7.41%，较2017年分别上升0.41、0.92、-0.32PCT。平安人寿入股公司以及公司成为中国平安重要战略协同企业后，公司的融资环境及结构有望改善。
　　投资建议：公司业绩高增长，异地复制增速明显，非京津冀区域销售强劲，分散了单一区域风险，并持续受益于京津冀一体化、特色小镇建设和雄安新区的政策。产业新城模式对资金需求较大，平安入股后有望进一步改善融资端，我们上调盈利预测（前值：预计公司18-20年EPS分别为3.93，5.00，6.55元/股，对应当前股价PE为6.01，4.72，3.60倍，6个月目标价为31.9元）。预计公司19-20年EPS分别为5.16、7.05元/股，对应当前股价PE为6.53、4.78倍，参考万科和保利19年预测PE分别为8.5和7.3倍，我们预计华夏幸福6个月有望达到其平均值7.9倍，上调目标价至40.76元，维持“买入”评级。
　　风险提示：战略合作不及预期、销售不及预期、调控政策超预期