投资摘要:
行情回顾:上周中信房地产指数累计涨幅为-0.21%,跑输沪深 300 指数 3.52%,在 29 个中信行业板块中排名 28 位。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】
成交数据:上周一线城市销售面积 98.67 万平方米,环比减少 1.1%,去化周期 48 周,环比增加 1.8%;二线城市销售面积 83.73 万平方米,环比增加 2.9%,去化周期 59 周,环比下降 2.8%。http://www.hibor.com.cn(慧博投研资讯)三线城市销售面积 88.17 万平方米,环比增加 1.5%,去化周期 41 周,环比下降 2.1%。
近期观点:
累计销售增速降幅收窄,开发投资增速创 2014 年以来新高。一季度商品房累计销售面积同比下降 0.9%,降幅收窄,单月同比增长 1.8%,反弹明显;不同能级城市销售面积增速分化显著。一季度开发投资金额同比增长 11.8%,创2014 年底以来新高;其中建筑工程投资同比增长 8.5%,较 2018 年提升 10.8pct;土地购置费同比增长 32.6%,较 2018 年下滑 24.4pct,建安驱动投资趋势确立。
受二三线城市驱动,3 月 70 城新建商品住宅价格指数同比增长 11.3%,创历史新高。我们认为随着真实需求的逐渐释放,一线和部分强二线城市房价增速有望保持,而弱二线和三四线城市本轮房价同比增速或已见顶。
政策方面,4 月 19 日政治局会议再提“房住不炒”。我们不认为政策基调发生了根本性变化,本年政策节奏本身就是“小幅+局部”的形式,原因是本年销售下行的趋势并不会发生实质性变化,后续销售数据的大概率下行,仍然会带来政策层面的松口。而目前市场对政策过于悲观的解读,反而带来地产板块的投资机会。
总体上看,地产板块的估值修复接近完成,整体估值水平大幅上行空间有限。但从结构上看,业绩和销售保持一定确定性的龙头、布局高能级城市较多、且估值相对较低的房企仍存在估值修复的空间。
本周推荐:上周投资组合为金地集团(20%)、保利地产(20%)、滨江集团(20%)、荣盛发展(20%)、我爱我家(20%),涨幅为-3.17%,跑输中信房地产指数 2.96个百分点。本周推荐投资组合为金地集团(20%)、保利地产(20%)、滨江集团(20%)、新城控股(20%)、我爱我家(20%)。
风险提示:行业销售超预期下行,房地产政策放松程度不及预期。