事件：统计局发布  19  年  1-3  月房地产行业数据，1-3  月份，投资同比名义增长  11.8%，增速较上月提升  0.2  个百分点，比去年同期提高  1.2  个百分点；1-3  月销售面积同比下降  0.9%，比  1-2  月的-3.6%上升了  2.7  个  PCT，增速同比去年同期  1-3  月的  3.6%下跌  4.5  个  PCT；1-3  月商品房销售额同比增长  5.6%，环比增速上涨了  2.8  个  PCT，去年同期销售额增速  10.4%，同比下滑  4.8  个  PCT。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】
        销售增速略好于预期、一二线如预期回暖、超预期部分或来自三四线比预期要好，小阳春效应十分显著：1-3  月销售面积同比下降  0.9%，环比  1-2  月的-3.6%增加了  2.7个  PCT，单月同比增速  1.8%，环比提升  1-2  月增加  5.4  个百分点，单月销售面积增速大幅提升，我们认为：1）三四线城市在春节返乡潮期间，迎来返乡客置业高峰；2）3  月小阳春本身为季节性回暖，在政策、信用转向积极的催化下在房地产市场转暖预期下，购房者观望情绪弱化，置业积极性提升。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）  全年来看，我们维持销售在一二线持续回暖三四线边际走弱的判断。
        新开工大超预期、投资在施工强度及土地购置后效应下依旧强劲、竣工持续回暖：1-3月房屋新开工增速11.9%，环比大幅上升5.9PCT，单月新开工面积同比增速18.1%，环比大幅提升  12PCT，大超预期。我们认为在  3  月小阳春的销售窗口期，开发商推盘和去化的意愿加强，且  18  年开发商普遍拿地较多，土地储备丰富，有动力加快开工补库存。1-3  月份，投资同比名义增长  11.8%，增速较上月提升  0.2  个百分点，比去年同期提高  1.2  个百分点，投资的强劲来自于新开工的超预期以及施工强度的持续恢复，我们依旧认为投资在上半年维持高位。1-3  月房屋竣工面积  18474  万平方米，下降  10.8%，环比  1-2  月增速提升  1.1PCT，单月增速  5.1%，是  17  个月以来的第二次单月回正。我们认为随前期开工房屋的交房期临近，同时，由于竣工面积与新开工面积存在跷跷板效应，如果未来开工逐渐往下走，竣工就会有往上回复的过程，竣工面积在年内回升是大概率事件。
        土地购置费大幅下行符合预期，低库存仍不拿地、彰显企业信心不足，上半年拿地不足，恐影响后续开工、投资增速下行。我们认为  1）三四线城市成交同比下滑明显，开发商对后市悲观，拿地热情不足；2）一二线城市地价并未出现大幅上涨，而是有所调整，土地市场延续量价下滑的态势。我们认为年初拿地萎靡可能会影响到后期的开工和投资，年初到现在一季度大幅的拿地下降，意味着三季度以后的开工和投资可能会有一个明显的下行趋势，可能出现投资增速下行、竣工面积增速上行。到位资金改善明显、房企融资环境显著改善：企业  1-3  月份，房地产开发企业到位资金  38948  亿元，同比增长  5.9%，增速比  1-2  月份提高  3.8  个百分点，环比进一步改善，预计房企资金压力明显缓解。可以看出  1  月以来的流动性宽松使得地产商在自筹资金方面得到了明显的改善，同时销售有所回暖的情况下，定金及预收款、个人按揭金额大幅回升。我们认为随着上半年开发商继续加快周转，销售加快与利率下行带来的回款将会继续提升，有助加强房企资金面的继续改善。
        投资建议：3  月地产开工和投资数据超出预期，销售、竣工和拿地基本符合我们预期，我们认为由于加速推盘的意愿依旧较强，整体开工和投资将会维持高位，整体一二线的结构性复苏，全国性的整体性略微的下滑的判断仍旧不变，但由于小阳春的出现，使得地产的政策出现了微调的可能性，如：北京公积金政策收紧、长沙二套房契税优惠取消，政策边际宽松预期有所弱化，且社融数据的超预期使得降息降准预期也明显缓解。我们继续维持全年销售面积-7.3%、投资  5%，上调新开工面积预测至  3%，从基本面角度，我们坚定的看好以一二线布局为主的公司，建议关注：1）优先推荐龙头：万科、金地、  融创、招蛇、保利；2）持续推荐优质成长股：阳光城、新城控股、华侨城  （商社组联合覆盖）、荣盛发展、华夏幸福；3）房产中介：国创高新、我爱我家；4）REITs  及利率下行：光大嘉宝；5）自贸区及长三角一体化：光明地产、上海临港、上实发展、城投控股。
        风险提示：销售不及预期，政策变化超预期