公司发布2018年年报。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】2018年公司实现营业收入1945.55亿元，同比增长32.66%，实现归母净利润189.04亿元，同比增长20.92%。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）
        业绩释放，营收增长加速。公司2018年营业收入同比增长32.66%，增速创5年来新高。但公司财务政策较为审慎，2018年计提了23.51亿元资产减值损失，较2017年上升22.85亿元，其中对合肥、厦门、南京、广州等项目计提了23亿元存货跌价损失，同时，合作项目的增多导致少数股东损益占比由2017年20.59%提高至27.72%，从而导致公司归母净利润增速不及收入增速。随着一二线城市房价企稳回升，未来项目资产减值损失计提边际趋于放松，业绩持续释放。
        房地产业务稳定，“一主两翼”有序发展。公司以房地产销售业务为主，房地产综合相关服务和不动产金融业务双翼发展。公司营业收入中，房地产销售占比93.8%，物业、酒店管理等其他房地产相关业务占比5.78%。综合相关服务方面，子公司保利物业收购湖南天创物业，拓展区域校园物业管理，管理规模有望提升，同时保利物业拟发行H股并申请在港交所主板上市，专业化程度和融资能力有望提升。不动产金融方面，公司提出“地产+金融”，公司累计基金管理规模逾1000  亿元，随着房地产融资渠道多样化发展和REITS类产品的丰富，金融板块业务有望得到进一步发展。
        深耕一二线，未来增长仍具潜力。公司坚持深耕一二线城市及核心城市群，因而过去在三四线城市房地产呈现爆发式发展时业绩表现并不出色，但随着城镇化的加速推进和都市圈影响的深化，未来房地产市场主要力量将回归一二线城市，尤其是珠三角、长三角重点都市圈，公司未来有望受益。尽管2018年公司放缓了土地投资，但公司待开发面积9154万平方米，土地储备充足，仍可满足未来2-3年开发需求。
        销售高增长，营收增长可期。公司2018年实现销售额4048.17亿元，同比增长30.19%。2019年一季度公司延续销售高增长，一季度实现销售额1096.6亿元，同比增长26.14%。同时，公司预收账款2997.95亿元，增长32.54%，预收账款营收保障倍数1.54X。高销售增速和丰厚的预收账款成为公司未来营业收入增长的基础。公司计划2019年竣工面积2750万平方米，较2018年实际竣工增长24.04%。竣工稳步推进为未来营收增长提供保障。
        负债率改善，融资成本具有优势。2018年公司有息负债同比增长28.86%，由于拿地投资放缓，有息负债随之增速放缓。公司净负债率80.59%，较2017年下降5.86pcts，负债情况优化。有息负债综合成本5.03%，受2018年市场资金趋紧影响，成本较2017年小幅上升，但在行业中仍处于低位水平，具有相对融资成本优势。
        投资建议与盈利预测：公司为央企背景的房企龙头，融资成本具有一定优势，未来增长可期。预计公司2019/2020年归母净利润为228.64、267.67亿元，EPS为1.92、2.25元，对应PE为7X、6X，考虑到行业估值水平和公司历史估值区间，给予公司2019年底8-9倍估值，对应合理区间为15.4-17.3元，给予公司“谨慎推荐”评级。
        风险提示：销售不及预期；房地产政策收紧。