事件:2019 年 4 月 17 日,统计局公布房地产 1-3 月投资与销售数据。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】1-3 月份,全国房地产开发投资 23803 亿元,同比增长 11.8%,增速比 1-2 月份提高 0.2 个百分点;房地产开发企业土地购置面积 2543 万平方米,同比下降 33.1%,降幅比 1-2 月份收窄1 个百分点;土地成交价款 1194 亿元,同比下降 27%,降幅扩大 13.9 个百分点;商品房销售面积 29829 万平方米,同比下降 0.9%,降幅比 1-2 月份收窄 2.7 个百分点;房地产开发企业到位资金 38948 亿元,同比增长 5.9%,增速比 1-2 月份提高 3.8 个百分点。http://www.hibor.com.cn(慧博投研资讯)
销售累计增速下降 0.9%,单月增速增长 1.8%。2019 年 1-3 月份,全国商品房销售面积 29829 万方,同比下降 0.9%,降幅比 1-2 月份收窄 2.7 个百分点;单月销售面积15727 万方,同比增长 1.8%,较 2 月增速提升 5.4pct。分类别看,住宅销售面积 25954万方,同比下降 0.6%,较 1-2 月份增速提升 2.6pct,但住宅面积占全国商品房销售面积比重 87%,较 1-2 月份比重收窄 0.35%;办公楼销售面积 671 万方,同比下降 11%,较 1-2 月份增速提升 4.7pct;商业营业用房销售面积 1881 万方,同比下降 6.9%,较1-2 月份增速提升 6.6pct。分区域看,东部、中部、西部、东北区域累计增速分别为-6.8%、+2.8%、+4.3%、+0.3%,分别较 1-2 月份提升 2.9pct、3.4pct、2.1pct、5.1pct;单月增速分别为-4.2%、+5.8%、+6.4%、+4.2%,较 2 月增速分别提升 5.5pct、6.4pct、4.2pct、8.9pct,东北区域增速改善最为明显,其次为中部区域。以高频数据跟踪看,一线城市 1-3 月累计同比增速 35.28%、二线城市 1-3 月累计同比增速 15.97%、三四线城市1-3 月累计同比增速-28.75%,一二线持续回暖明显。
投资增速创新高,累计增速增长 11.8%。1-3 月份全国房地产开发投资 23803 亿元,同比增长 11.8%,增速比 1-2 月份提高 0.2 个百分点;单月增速为 12.0%,较 2 月增速提升 0.4pct。分类别看,住宅投资 17256 亿元,累计同比增长 17.4%,较 1-2 月份收缩0.6pct;办公楼累计增速-2.6%,较 1-2 月份收缩 5.1%;商业营业用房累计增速-9.9%,较 1-2 月份收缩 0.9pct。分区域看,东部、中部、西部、东北地区 1-3 月开发投资分别为 13540 亿元、4816 亿元、4901 亿元、547 亿元,累计增速分别为+10.3%、+8.4%、+18.9%、+21.8%,分别较 1-2 月收缩 0.6pct、收缩 0.4pct、提升 2.1pct、提升 10.7pct;单月增速分别为+9.6%、+8.0%、21.0%、26.3%,分别较 1-2 月收缩 1.3pct、收缩 0.8pct、提升 4.1pct、提升 15.2pct;以东北区域、西部区域投资增速表现最佳,东部及中部区域投资增速均有收缩。
投资建议:当前地产行业类似于 11 年末 12 年初,相似的小周期、相似的土地购置费增速发力、相似的融资环境紧张、相似的土地市场逐步转冷、相似的政策底;但不一样的是,我们认为这一轮政策的松绑应该是适度调整、适度纠偏的过程,博弈不同于以往周期中的全面松开。基于适度纠偏的判断,因城施策的导向或将持续,从而使得城市间的轮动效应更为明显;城市轮动的分化也将陆续传导到微观企业层面,进而影响企业经营与业绩等。1)行业在土地、销售、融资集中度三重提升的逻辑仍适用,建议关注强融资优势的一线龙头房企如万科 A、招商蛇口、保利地产等;2)关注险资积极入股的企业,如华夏幸福、金地集团等以及增速相对稳定且有高分红的企业如荣盛发展等;3)成长突出的企业在周期轮动中一般有较强的表现,建议关注新城控股、中南建设、旭辉控股(H 股)、融创中国(H 股)等;4)在行业由增量进入存量时代,园区类企业的开发+运营模式具备业绩水龙头+业绩安全垫的双重优势,这一类企业可关注如张江高科等;另外,物业服务类企业在未来具备一定的发展空间,可关注南都物业、碧桂园服务(H 股)等
风险提示:经营风险、政策因素、经济波动风险、销售不及预期