2019年一季报地产行业上市公司业绩较为分化，由于基数较高及结算周期等因素，业绩呈不确定性。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】展望2019全年，由于主流房企可结算货值充足，16H2-18H1涨价销售项目结算有望再度抬高利润率。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）2019年一季度，全国商品房销售增速放缓，区域结构性分化，一二线核心城市及热点项目回暖，而三四线城市则始终需求疲弱；房企方面，龙头规模扩张，二三线房企成长性较强，Top10房企增速1.3%，Top11-30房企增速9.4%，Top31-50房企增速21.6%。我们建议关注政策及融资环境变化，推荐龙头房企：保利地产、招商蛇口、新城控股；区域房企：荣盛发展，华侨城A；建议关注高成长性房企：阳光城、中南建设及房地产服务商：我爱我家。
        业绩较为分化，全年增长无虞。房地产板块已有40家公司发布一季报业绩预告，其中16家预增或扭亏为盈。24家预减、首亏或续亏。在我们重点关注的房企中，招商蛇口（-57%--54%）由于去年同期基数较高，结算增速为负；金融街（5%-20%）与大悦城（6%-36%）均实现稳健增长。由于房企结算存在周期性，即三四季度结算收入及利润占比较大，因此一季报存在不确定性；但纵观2019全年，房企结算主要为2016-18H1销售项目，受益于销售规模及均价的快速增长，主流房企可结算货值充足，业绩普遍高增，利润率有望在2017年的高位上再度提升。
        全国销售增速放缓，区域结构性分化。从销售指标来看，2019年1-2月的商品房销售面积为14102万平方米，同比下降3.6%，较2018年回落5个百分点；1-2月的商品房销售额为12803亿元，同比上升2.8%；较2018年回落9.4个百分点。分城市来看，一二线核心城市及热点项目回暖，一方面由于房地产市场“小阳春”的时间特点，另外调控放松的预期及按揭利率下行也让部分观望已久的客户入市。而三四线城市则始终需求疲弱，2月春节假期返乡置业的热潮不再。
        龙头规模扩张，二三线房企成长性较强。根据克而瑞数据，2019年1-3月Top100房企累计实现销售额2.11万亿元，同比增长8.2%，增速远高于行业平均增速，行业集中度提升逻辑不变。值得注意的是，Top10房企增速1.3%，Top11-30房企增速9.4%，Top31-50房企增速21.6%。一线龙头18年起在保证销售金额的同时更注重品质的提升，二三线房企则成长性更强，应给予高度关注。主流房企中，绿地控股、蓝光发展、华发股份及大悦城控股均实现了超过40%的增长，分别录得40.7%、51.0%、87.2%及84.2%的同比增速。
        投资建议
        我们判断2019年将是房地产行业结构性分化的一年，区域市场将呈现需求、供给、政策等各个层面的分化。我们认为今年的地产板块看点在于：1）调控政策在趋紧基调下出现边际放松迹象，“一城一策”深化落地，中央表态温和转向；2）农村人口市民化进程推进，二三线城市释放需求与活力；3）土地市场回暖，低库存下土地投资有支撑；4）一线城市成交回暖，二三线城市销售预期稳定；5）行业集中度持续提升，龙头房企销售高增锁定业绩，迎估值切换。我们维持板块强于大市评级，建议积极关注政策及融资环境变化，推荐龙头房企：保利地产、招商蛇口、新城控股；区域房企：荣盛发展，华侨城A；建议关注高成长性房企：阳光城、中南建设及房地产服务商：我爱我家。
        风险提示
        1）政策改善不及预期；2）三四线城市成交下滑超预期；3）房产税制定进程加速。